Monografias | La publicidad registral en la antigüedad

Índice

1. Requisitos para el surgimiento de la publicidad registral.

2.  Los albores de la publicidad registral: La Mesopotamia.

3. El desarrollo de la publicidad registral: Grecia.

3.1. Sistemas de publicidad registral.

a) Sistema de publicación-proclama (prokerisis).

b) Sistema de anuncios (prografe).

c) Sistema de inscripción (anagrafé).

3.2. Las ciudades-estado y la publicidad registral:

a) La publicidad registral en las ciudades griegas

b) La publicidad registral en el Ática.

4. La publicidad registral en el Egipto faraónico.

4.1. El desarrollo de la publicidad registral:

a) La época ptolomaica.

b) La época de dominación romana.

5. Roma y la negación de la publicidad registral:

a) La mancipatio.

b) la in iure cesio.

c) La traditio.

1.        EL SURGIMIENTO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad en el tráfico inmobiliario de los pueblos de la antigüedad fue posible gracias a dos hechos: la existencia de una propiedad privada inmobiliaria susceptible de ser transmitida, por un lado, y el desarrollo de un instrumento cultural valioso como es la escritura, por otro. Al contrario, la publicidad inmobiliaria era impensable en los pueblos primitivos pues, siendo que la caza y recolección de frutos constituían las principales actividades económicas; los hombres no tenían necesidad de asentarse en determinado territorio. En consecuencia, no conocieron la propiedad inmobiliaria. Fue la vida sedentaria, condicionada por el desarrollo de la ganadería y, sobretodo, de la agricultura, la circunstancia que determinó la aparición de la propiedad inmobiliaria.

Ahora bien, la propiedad predial, por sí misma, tampoco fue suficiente para el surgimiento de la publicidad en las transmisiones inmobiliarias. En los primeros tiempos la propiedad predial pertenecía a la comunidad organizada bajo el modelo de la familia patriarcal. Este sistema de dominio -anota Moro[2]- excluía la propiedad privada sobre la tierra pues, pertenecía a todos los miembros del grupo, tanto a los niños como a los ancianos, formaba parte del capital necesario para el trabajo en común. Subsiguientemente, no podía transferirse: era inalienable. No obstante, existía una excepción: la propiedad inmobiliaria se podía transmitir con el consentimiento unánime de la comunidad en pleno. Justamente aquí, en la necesidad de obtener aquella anuencia colectiva, subyace, conforme expone Moro, el punto de partida de la publicidad.

Sin embargo, como ya adelantamos, fue con la escritura[3] que, en definitiva, se dieron las condiciones que propiciaron la aparición germinal de la publicidad en las transmisiones inmobiliarias: la escritura constituyó el medio idóneo para dejar constancia perdurable de la realización de aquellos actos.

2.        LOS ALBORES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL: LA MESOPOTAMIA

Los primeros vestigios de publicidad registral han sido encontrados en la antigua  Mesopotamia, extensión territorial que comprende los actuales estados de Irak, Irán y Siria, entre los ríos Tigris y Éufrates[4]. Allí, a través de sucesivas invasiones y guerras de dominación, se instalaron diversas civilizaciones (sumerios, acadios, babilonios y asirios, entre otros).

Resulta interesante las referencias de Moro[5] en cuanto a la existencia de oficinas o archivos en las ciudades asirias, donde se conservaban planos catastrales con indicación de los edificios y las fincas urbanas y rústicas. Aunque no se ha logrado precisar la función concreta de tales archivos -afirma-, servían para resolver los problemas derivados de la propiedad inmobiliaria. En tal sentido, cuando se producía cualquier conflicto, se recurría a tales oficinas para solucionarlo. Estos archivos representan, tal vez, una variedad incipiente y antiquísima de registros inmobiliarios aún cuando, únicamente, suministraban información catastral.

Por otro lado, también refiere Moro[6] que en la antigua Babilonia, antes de Hammurabi, fue conocida la enajenación de la propiedad privada inmobiliaria por actos ínter vivos. Respecto de tales actos -continúa- existía el derecho de retracto a favor de la familia del transferente. Sin embargo, el derecho de retracto podía dejarse sin efecto a través de una cláusula especial aun cuando los familiares del transferente lograban volver a adquirir la finca asumiendo, muchas veces, el precio exorbitante que imponía el tercero.

En aquel contexto se instituyó un procedimiento por el cual el retracto quedó reducido a la simple restitución dineraria. Para el efecto, en determinados lugares públicos y en presencia de la comunidad, se hacían publicaciones que se repetían cierto número de veces. Luego, se documentaba el acto de retracto por escrito. Allí se puntualizaba que las partes no tenían ninguna reclamación pendiente por razón de la finca transmitida. Ciertamente, en éste procedimiento se advierte un innegable afán publicitario el que, pronto, se hizo extensivo a otras variedades de actos. Fue notable el hecho que aquella publicidad se aplicaba para liberar a los predios tanto de los gravámenes como de los derechos que la comunidad tenía sobre los mismos.

En las ciudades de Asiria y Caldea -dice Moro[7]- los contratos solían escribirse en tablillas de arcilla. Allí las partes y, algunas veces, los testigos ponían  su sello o, en su defecto, clavaban las uñas en la masa de tierra aun no fraguada. Las partes conservaban en su poder tales tablillas. No obstante, el uso de la tablilla resultó siendo insuficiente, sobretodo, cuando el contrato vinculaba a un número significativo de personas o, cuando, por su naturaleza, el contrato se proyectaba en el tiempo. Posiblemente aquí radique la base material de la necesidad de exponer las tablillas al público en general, aún cuando se ha dicho que el propósito era de carácter religioso, simplemente. Para tal finalidad, la tablilla de arcilla (ladrillo) resultó siendo frágil y surgió, en consecuencia, la necesidad de grabar el contrato sobre la piedra. A ésta clase de piedra, que en verdad constituía un auténtico medio de publicidad de los actos traslativos, se denominó kundurru.

 En Babilonia la publicidad de la transmisión inmobiliaria -anota Álvarez[8]- constaba, precisamente, en la piedra miliar o kundurru. Para el efecto se utilizaba una escritura no-cuneiforme. Contenían el testimonio de la transmisión de determinados inmuebles (de propiedad colectiva) a favor de particulares o de ciertos grupos de parientes. Es probable, -continúa Álvarez- que esta clase de publicidad existiera, al principio, únicamente para las transmisiones de la propiedad comunal a favor de particulares y que, posteriormente, se hiciera extensiva a la transmisión de la propiedad individual. Esta publicidad no constaba en ningún registro oficial pues, los documentos donde constaba la transmisión se han encontrado en casas particulares, guardados en vasijas.

El kundurru era una piedra ovoide, de caliza negra, blanca o amarillenta, de 0.45 a 0.68 metros de altura, y de 0.20 a 0.32 metros de ancho y con un espesor de 20 centímetros. En la parte superior o en una de sus caras tenía bajorrelieves representativos de una variedad de divinidades. Con ellos se invocaba la buena voluntad y salvaguardia de los dioses. En la parte inferior (y, algunas veces, en la otra cara) aparecía escrito el acto de donación por el cual el rey había transferido la propiedad de la tierra a un particular (en recompensa por los servicios prestados a aquél o a un hijo suyo) o, el acto de enajenación celebrado entre particulares[9]. Asimismo, contenían la designación precisa de los linderos del predio. De aquí, justamente, deriva la palabra kundurru que significa “lindero o límite”. Terminaba con una formula extensa donde se amenazaba con la ira de los dioses a quien osara desconocer el derecho del adquirente.

El kundurru se colocaba en el predio. Allí, perenne, constituía un auténtico medio de publicidad del acto traslativo. Sin embargo, -como bien señala Moro[10]- este no era su verdadero propósito toda vez que la publicidad no era necesaria para la constitución de los actos traslativos. En realidad, tenía una finalidad religiosa: dejar el acto adquisitivo bajo la protección de los dioses. Abona esta afirmación el hecho que una copia del kundurru se depositaba en el templo erigido para la adoración de los dioses. Por otro lado, el kundurru se utilizaba cuando el acto traslativo era definitivo, esto es, cuando se transfería el derecho de propiedad. No se utilizaba para los actos traslativos temporales. Prueba de ello es que en la cabecera de algunas piedras se lee: “Indicación de linderos para la eternidad”.

3.        EL DESARROLLO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL:  GRECIA

La doctrina, casi por consenso, admite que en el Derecho griego clásico existía un cierto “principio de publicidad” en las transmisiones inmobiliarias, necesario para que las adquisiciones hagan suyo el atributo de la oponibilidad erga omnes. Tal principio de publicidad se traducía en ritos y formalidades diversas según las polis, como se apreciará posteriormente.

 La necesidad de dotar a las transmisiones inmobiliarias de una efectiva publicidad ante la comunidad o la autoridad estatal, deriva de la circunstancia que en el Derecho griego clásico se admitía la transferencia a non domino. En tal orden de ideas, quien adquiría un predio, de buena fe y con el cumplimiento de ciertas formalidades publicitarias y/o solemnes propias del acto, de quien no era propietario del mismo; mantenía el derecho de propiedad.

3.1.      SISTEMAS DE PUBLICIDAD REGISTRAL

En la Grecia clásica se estatuyeron diversas formalidades para dar ha conocer o publicar las transmisiones inmobiliarias. Fernández del Pozo[11] da cuenta de hasta tres sistemas en este aspecto:

a)        Sistema de publicación-proclama (prokerisis).

Durante la vigencia de este sistema la celebración de determinados negocios inmobiliarios sé hacia conocer a la comunidad a través de edictos, alocuciones de pregoneros o heraldos públicos. En este sistema la participación de los testigos así como de los magistrados, era concurrente y diversa. En algún momento se invocaba a los dioses como testigos y garantes de modo que el eventual incumplimiento devenía en sacrilegio. En otro, se invitaba la participación de algunos ciudadanos griegos quienes se constituían en testigos del negocio y garantes de que en la celebración no había mediado vicio o violencia. También era frecuente la presencia de magistrados como testigos especiales, que daban cuenta de la celebración del negocio con arreglo a las formalidades legales imperantes.

b)       Sistema de anuncios (prografe).

En este sistema se utilizaban carteles o anuncios colocados en determinados lugares, expuestos al público durante un plazo de caducidad determinado. Quienes se creyeran con derecho a la propiedad del predio, en tal plazo, podían cuestionar la validez de la transmisión. De lo contrario, quedaba convalidada. Adicionalmente, era necesario formalizar el negocio ante un magistrado y pagar la centésima parte del precio al vendedor.

c)        Sistema de inscripción (anagrafé).

La inscripción como medio de transmisión inmobiliaria se desarrolló en dos planos: como inscripción-publicidad y como inscripción-archivo.

Por el primero, el negocio real inmobiliario, representado en un documento escrito, se publicaba ante la comunidad. Para el efecto se utilizaba una piedra o tablilla de arcilla instalada en un lugar sagrado invocándose, de este modo, la protección de los dioses. También se solía situarla en un lugar o plaza pública para conocimiento de la comunidad quien, de esta forma, se constituían en testigo. Tratándose de cargas o gravámenes, la publicidad se materializaba por medio de los oroi o mojones emplazados en el mismo predio.

Por el segundo, el documento que contenía el acto traslativo de dominio inmobiliario, escrito en tablillas o pergaminos, se conservaba en una oficina especializada. De antaño existía la costumbre de depositar una copia de los contratos suscritos por las partes y testigos, en manos de una persona imparcial y de confianza para los contratantes. Posteriormente se estatuyeron magistrados encargados de tales archivos. Asimismo, los documentos comenzaron ha ser redactados directamente por un funcionario público que podía ser, inclusive, el encargado del archivo. Este sistema permitía que en todo momento los terceros tomen  conocimiento de la titularidad de un predio así como de las eventuales cargas y gravámenes que podían afectarlo.

3.2.      LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LAS CIUDADES-ESTADO

Teniendo en consideración lo expuesto, podemos dar cuenta, brevemente, sobre las diversas formas de publicidad registral imperantes en las ciudades griegas y en la zona del Ática. Está claro que en algunas ciudades de Grecia la publicidad registral se manifestó a través de registros públicos debidamente organizados. Y en la región del Ática, por medio de los llamados oroi o mojones de hipotecas, principalmente. Veamos:

a)        La publicidad registral en las ciudades griegas.

La publicidad de las transmisiones en el Derecho griego -dice Moro[12], citando a Pugliatti- se remota a la costumbre de celebrar las ventas en el mercado. Cada ciudad tenía un modo peculiar de lograr dicha publicidad. En Thurii, por ejemplo, la compraventa de bienes muebles y esclavos debía realizarse en el mercado y, además, entregarse a tres personas de la vecindad una moneda como recuerdo y testimonio de dicho acto. En Ainos la compraventa de inmuebles requería la presencia testimonial de tres vecinos del pueblo. En algunas ciudades griegas existió el sistema de publicidad conocido con el nombre prokerisis. Consistía en anuncios efectuados por medio de bandos públicos, donde se hacía conocer la intención del propietario de vender una finca a un tercero. En épocas posteriores se estableció la exigencia de que aquella declaración se practicase en presencia del magistrado, circunstancia que confería una especie de investidura pública a favor del adquirente. 

Sin embargo, la publicidad en el Derecho griego -señala Moro- no se limitó a los bandos o declaraciones escritas dirigidas a la autoridad (que eran formas aplicables allí donde las normas no prescribieron otras). La publicidad se afirmó y generalizó con la inscripción (anagrafe) de las transmisiones inmobiliarias especialmente, en los registros públicos. Así, por ejemplo, en Rodas la trascripción de las ventas en el Registro era necesaria para su eficacia. En Efeso, las ventas y divisiones debían publicarse en un tablón que para el efecto existían en el templo de Diana bajo el cuidado de los sacerdotes. En Thurii el adquirente estaba obligado a pagar el precio únicamente cuando se le exhibía un certificado del conservador de títulos, donde debía constar que el mismo se encontraba libre de gravámenes.

Álvarez[13] relata que los actos de los griegos constaban en un documento extendido ante testigos, sellado por éstos y las partes. Tal documento se conservaba en poder de los mismos. Posteriormente surgió la costumbre de depositar la copia en un archivo público denominado argeion o greofilaquion, que existía en todas las ciudades. Este depósito llegó a ser obligatorio para algunos documentos como aquellos que contenían actos de transmisión del derecho de propiedad. A tal fin, en algunas ciudades de Grecia existieron Registros para la propiedad y para las hipotecas donde se inscribían las transmisiones. Sin embargo, en Atenas las formalidades de las transmisiones eran distintas pero, siempre con el propósito de conferir publicidad al acto.

Con el depósito de los documentos en los archivos públicos -continúa Álvarez-, surgió la posibilidad que los mismos se redacten directamente ante los funcionarios del archivo. De este modo, se estableció una correspondencia entre la custodia y la autenticidad pública. En algunas ciudades estas funciones notariales eran ejercidas por personas distintas de los funcionarios del Archivo. Asimismo, parece que los funcionarios del archivo ejercían una especie de derecho de examen antes de admitir un documento para su custodia, rechazándolo si no era regular en cuanto a su forma o, había sido anulado por existencia de dolo o fraude. Esto último, como refiere García García[14], constituiría un antecedente del actual principio de calificación registral.

 Morell y Terry[15] aporta interesantes datos de la publicidad en otras ciudades griegas. Dice que en Rodhas ninguna transmisión de la propiedad era válida en tanto no se inscribiese en los Registros públicos de la ciudad. En Efeso, las enajenaciones y particiones se publicaban por medio de un cuadro expuesto en el templo de Diana, debiéndose cuidar que una copia de este anuncio guardase el archivero para comunicarlo a toda persona que lo demandase.

b)       La publicidad registral en el Ática.

En las extensiones territoriales del Ática se han encontrado objetos arqueológicos que revelan la existencia de manifestaciones de publicidad de los actos o contratos celebrados en la antigüedad. Esta región se encuentra ubicada en el centro sur-este de lo que ahora es Grecia, península del mar Egeo (justamente, se dice que Ática deriva de la palabra griega “península”). Limita por el norte con Beocia; por el este, con las colinas de Parnis; por el oeste, con el monte Citerón. Esta región estuvo ocupada por los griegos jónicos, cuyos pequeños pueblos y ciudades fueron anexionados a la ciudad-estado de Atenas. Allí se han encontrado piedras que informaban sobre la existencia de hipotecas que recaían sobre determinados predios. Tales piedras han sido conocidas bajo la denominación de oroi o mojones.

Se trataban de bloques de piedra mármol o sillar donde constaban (de modo escrito) las hipotecas. Se colocaban en el predio afectado con el gravamen. Respecto del valor y eficacia jurídica de los mismos, Jerónimo González[16] dice que eran simples medios de una publicidad elemental, noticias sin sanción, no condiciones indispensables para la validez de la hipoteca o para hacerla eficaz contra terceros. García García[17], rescatando la importancia los mismos, señala que los oroi o mojones revelan la necesidad de los griegos del Ática de dar publicidad a los derechos reales que carecen de contacto posesorio y de llegar a un sistema de publicidad más técnico y perfecto, como los de la actualidad.

 En un interesante trabajo Ramos Folqués[18] da cuenta de quince mojones encontrados en éstos territorios los que, en su mayoría, corresponderían a los siglos III - IV A.C. Se trata de piedras con grabados rudimentarios o toscos, de 0.30 - 0.60 m. de altura, de 0.20 - 0.30 m. de anchura y 0.05 - 0.10 m. de grosor. Estos mojones revelan la existencia de gravámenes que, por su modalidad, Ramos Folqués los ha clasificado de la siguiente forma: hipotecas de tipo romano, hipotecas del tipo de la mortgage de los EE.UU. o ventas epi-lysei, hipotecas en garantía del precio aplazado en las ventas, la fiducia, la anticresis, la garantía industrial.

En Atenas también existió una forma de publicidad denominada prografe. Según Moro[19] consistía en una declaración de voluntad que realizaba el vendedor a través de un escrito dirigido al magistrado y donde manifestaba su intención de vender, declaración que se mantenía en vigencia durante sesenta días siendo que, dentro de dicho plazo, cualquier interesado podía hacer valer sus eventuales derechos. A la celebración del contrato respectivo, el comprador tenía la obligación de pagar una tasa equivalente a la centésima parte del precio. El cumplimiento de estas formalidades confería validez y legitimación a la adquisición del comprador.

4.        AUGE DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL:  EL EGIPTO FARAÓNICO 

 Innumerables vestigios dan cuenta de la grandiosidad administrativa del imperio faraónico. El Estado egipcio se encontraba bajo el dominio del rey quien no sólo ostentaba el poder político sino, también, el religioso. El rey era el centro a cuyo rededor se organizaba el propio Estado. Era considerado como un auténtico representante divino en la tierra, su existencia tenía un carácter mágico-benéfico pues, se decía que, dado su origen divino, aseguraba la prosperidad del Estado y la fertilidad de la tierra. Gobernada asistido por una corte constituyendo, con ellos, una nobleza política.

 Fue en la época tinita cuando la administración estatal egipcia se organizó en la forma que, en lo fundamental, perduraría a través de los siglos. Se trataba de un Estado centralizado, con una gestión administrativa central y otra provincial. La primera estaba a cargo de dos cancilleres quienes tenían bajo su administración el Alto y Bajo Egipto, respectivamente. La segunda estaba encomendada a un gobernador real quien, dentro de la provincia, tenía la función de velar por el cuidado de los canales de regadío y demás construcciones agrícolas, así como recaudar los impuestos. Existía también un canciller real cuya función era llevar cuenta escrita de todos los actos de gobierno, llevar la contabilidad de los gastos estatales y de la recaudación de los impuestos, así como hacer periódicamente el inventario de los bienes del estado. Para aquellos efectos, la administración requería archivos adecuadamente organizados, promoviendo así el uso y desarrollo de la escritura y el empleo del papiro. En la época menfita se fortaleció la centralización administrativa alrededor del rey. Se creó el cargo de primer ministro, a quien se encomendó la administración central del imperio.

El imperio estaba organizado en regiones territoriales a cargo de un monarca. Tal cargo, según refiere Moro Serrano[20], empezó a ser hereditario a partir de la V dinastía. Algunos monarcas adquirieron tal importancia y poder que fueron considerados reyes, con una corte, funcionarios religiosos, jurídicos y militares. De este modo, el Estado egipcio devino de uno fuertemente centralizado, a otro descentralizado, casi federal. Posteriormente, en el imperio medio, Mentouhotep III suprimió las monarquías hereditarias restituyéndose el centralismo administrativo primigenio.

Con fines eminentemente tributarios, habían implementado un catastro pues, las fincas se encontraban afectas. El impuesto dependía de la calidad de la tierra. En la época de la conquista de Egipto por Alejandro, la venta inmobiliaria constaba por escrito. Luego tenía lugar una ratificación. La toma de posesión se hacía ante un tribunal. Posteriormente, el negocio se hacía, además, ante testigos y con la intervención de notarios. Una copia del documento se entregaba al tribunal o funcionario encargado de su conservación. Todo esto representaba una variedad de publicidad primigenia en las transmisiones inmobiliarias.  

4.1.      EL DESARROLLO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL:  EPOCA PTOLOMAICA Y EPOCA DE DOMINACIÓN ROMANA

García García, prescindiendo de la época pre-ptolomaica donde no hay noticias de la existencia de Registros (aunque sí de contratos escritos con algunas formalidades publicitarias, como ya hemos dado cuenta), para los efectos registrales distingue dos períodos en Egipto: la época ptolomaica (o de influencia griega) y la época de dominación romana.

 a)        La época ptolomaica.

 Históricamente esta época comienza cuando, al fallecimiento de Alejandro Magno, se asigna al general Ptolomeo Lago la administración del imperio egipcio, hecho que ocurre hacia el año 323 A.C. Aquél se hace rey de Egipto y funda la dinastía que, precisamente, lleva su nombre: los Ptolomenos o Lagidas. En el ámbito jurídico, este período esta marcado por la enorme influencia del Derecho griego sobre el egipcio.

En éste período, como en la previa y la de dominación romana, la actividad económica del imperio egipcio se asentaba en el pago de impuestos sobre la tierra, las personas y las ventas, sin perjuicio de los ingresos económicos por el arrendamiento de las tierras. Los impuestos sobre la tierra eran, al parecer, elevados pues, con frecuencia provocaban que los titulares abandonen los predios o transfieran (anacoresis) con la única obligación de abonar el impuesto predial.

Para la recepción de los impuestos así como para la ejecución de los diversos negocios jurídicos de la población, se organizó una Banca real a cuyos funcionarios se atribuyó la calidad de funcionarios públicos. Los contratantes solían acudir directamente ante tales funcionarios para, en presencia de ellos, extender el documento que contenía el contrato y ejecutar en la Banca los pagos respectivos. Correlativamente los banqueros extendía un documento denominado diagraphé trapezes cuya copia remitía al Registro de transferencia de propiedad.

En esta misma época aparece el notario denominado agoránome ante quien se extendían los documentos públicos que contenían los negocios jurídicos. El ámbito de su competencia se extendía únicamente a la capital del distrito territorial. No alcanzaba a las aldeas pues, en ellas existía un subordinado de aquél llamado grapheion con funciones equivalentes. El agoránome tenía en su despacho y a su cargo a los gramatikon  (escribas) encargados de la redacción de los documentos. El documento concluido y suscrito por las partes, quedaba archivado en el despacho notarial. Las partes podía obtener un ejemplar auténtico del documento el que se llamaba ekdosimas. Las copias autenticadas se denominaban antigraphon.

El agoránome conservaba en su archivo los originales de los documentos, agrupados en tomos. Elaboraban una especie de índices de los documentos extendidos, ordenados cronológicamente, con indicación de la identidad de los contratantes y tipo de contrato celebrado o derecho constituido. Servían para simplificar la búsqueda y publicidad de los mismos: todo esto constituía, en principio, el anagraphe. El agoránome remitía una copia de los documentos extendidos al Registro de transferencias inmobiliarias.

Por otro lado, en Egipto se organizaron Registros públicos denominados katagraphe. Antes de hacer una recensión de ellos, conviene anotar que en la literatura egiptóloga suele confundirse el anagraphe con el katagraphe. Sin embargo, como puntualiza Ramos Folqués[21] invocando la autoridad de Álvaro D’Ors, parece que se encuentra definido que el primero estaba referido a la trascripción pública de los documentos con fines de comprobación o prueba. En tanto que el segundo, a la inscripción del título traslativo de dominio. En tal sentido, bien se puede afirmar que el anagraphe tenía un valor inter partes y el katagraphe, respecto de terceros.

En el Registro de transmisiones inmobiliarias de la Chora (o territorio egipcio propiamente dicho) que, como ya se ha dicho, se denominaba kataphe (a diferencia de la época romana, donde se llamó bibliotheke enkteseon); se inscribían la compraventa de tierras, de esclavos, las hipotecas y los embargos. En principio, la inscripción era voluntaria. No obstante, según refiere Ramos Folqués[22] citando a Wolf y D’Ors, se ha reconocido que más allá de acreditar la simple celebración del negocio traslativo, la inscripción legitimaba al adquirente para ulteriores transferencias. Y, por el contrario, los documentos no-registrados carecían de valor frente a terceros y no existía la posibilidad de acudir a un proceso. El Registro de transmisiones de Alejandría estaba a cargo de un funcionario llamado tamiais y sus oficinas estaban situados en las bibliotecas de Alejandría.

Ramos Folqués[23] destaca los matices que adquirió el kagraphe en el desarrollo histórico del imperio egipcio. Así, señala que el kagraphe tiene hasta una triple valoración: algunas veces significa registro de transferencias, otras certificado expedido por el registro y, en la época de dominación romana, documento notarial.

En el kagraphe-registro se inscribían los documentos que contenían los negocios traslativos inmobiliarios, las hipotecas y embargos. Se materializaba a través de una nota donde se hacía constar que el vendedor había declarado el acto traslativo ante el Registro, como así debía haber sucedido. Este Registro desaparece cuando el agoránome (notario) comenzó ha extender y archivar los documentos en el anagraphe (archivo notarial) sin requerir la inscripción en el kagraphe. Este Registro dejó de existir completamente con la implantación de la bibliotheke por los romanos, hecho que sucede alrededor del año 60 de la era cristiana.

El kagraphe-certificado era un documento expedido por Registro que contenía un resumen o extracto del mismo. Acreditaba oficialmente la titularidad del predio a favor del propietario, el cumplimiento de las formalidades propias del acto, el pago del impuesto y, consiguientemente, la facultad para transferirlo.

El kagraphe-documento notarial surge cuando se estatuyó la práctica de considerar legitimado al propietario con el anagraphe, simplemente. Para la transmisión inmobiliaria bastaba aquel documento notarial (no-registrado en el kagraphe).

En líneas generales, el Registro de ésta época, apunta García García[24], tenía doble finalidad: una fiscal o impositiva, de recaudación de impuestos y, además, finalidad de publicidad inmobiliaria. Esto se confirma por los papiros que se ha  encontrado, en que se dice que, con ocasión de las transmisiones de tierras, los intendentes o tesoreros al frente del Registro, denominados taimai exigían un impuesto de 100 dracmas por la transmisión. Pero, se imponía también a éstos taimai o tesoreros la obligación de inscribir el acto o contrato en el Registro. Es aquí donde aparece su función de publicidad registral y no meramente fiscal.

 Citando a Wolf, García García agrega que ésta función implicaba un control sobre la legitimación de las fincas pues, para otorgar cualquier documento, el Notario (agoránomo) debía exigir el certificado del Registro (katagrafé), sin el cual no se podía disponer de las fincas. Sin embargo -agrega-, no está claro si la función del Registro era simplemente de concesión de legitimación formal dispositiva, o si también permitía asentar la adquisición sobre la base de la confianza o buena fe del adquirente en el katagrafré. El katagrafé -concluye- cayó en desuso toda vez que en la práctica no se exigía el certificado para la disposición de las fincas, sino que muchas veces se apoyaba en el llamado anagrafé, que era el documento notarial, es decir, el no registrado.

 b)       La época de la dominación romana.

 La presencia romana en Egipto tiene lugar hacia el año 30 D.C. extendiéndose hasta el siglo III. Convencidos de su utilidad y sobre la base de los Registros existentes en Egipto, en el año 55 D.C., los romanos organizaron[25] en Egipto el Registro de adquisiciones o de propiedad denominados bibliotheke enkteseon.

Según refiere Moro Serrano[26], con la finalidad de archivar y conservar la documentación e información oficial, los romanos, inicialmente, establecieron un Registro denominado biblioteke demosion logon. Allí constaban las declaraciones de los particulares recogidas en los censos, información que servían para la percepción de los impuestos personales. Igualmente, conservaban extractos de los documentos aportados por los particulares a las oficinas catastrales. También guardaban documentos oficiales de las provincias. Así, este Registro custodiaba dos clases de información: por un lado, la referida a los propietarios-contribuyentes y sus bienes y, por otro, las cuentas de los tributos y de las administraciones provinciales.

A continuación y dependiente de aquél Registro, crearon un Registro nuevo: el bibliotheke enkteseon. Se le asignó la función de servir como Registro de las transmisiones inmobiliarias y brindar la publicidad registral correspondiente, reservándose para el biblioteke demosion logon las funciones primigenias.

El Registro bibliotheke enkteseon, a cargo de un funcionario denominado bibliofilakes[27], adquirió importancia para el tráfico jurídico-comercial. Esta circunstancia planteó la necesidad de separarlo, funcional y administrativamente, de la biblioteke demosion logon como, efectivamente, ocurrió.

En este renovado Registro bibliotheke enkteseon se inscribían las tierras de dominio privado y los actos que recaían sobre aquellas, excluyéndose a las de dominio público. En cuanto a la técnica seguida por este Registro, anota Moro Serrano[28] que, previo a la celebración de un acto traslativo de dominio o constitutivo de gravamen, el disponente debía obtener del Registro un documento denominado epístalma el que acreditaba su titularidad y legitimidad para disponer el derecho. Este documento, indispensable para que el notario extienda el documento conteniendo el acto traslativo correspondiente, brindaba una cierta garantía al futuro adquirente porque provocaba una especie de “bloqueo registral”: impedía la expedición de un nuevo epístalma relativo al mismo predio. Ahora bien, en el Registro constaban las mutaciones de los derechos en unos asientos denominados parazesis. Para facilitar las búsquedas, contaban con unos índices personales llamados diastrómata

 Ramos Folqués[29] cita a todo texto un edicto pronunciado en el año 89 D.C. por el prefecto romano Marco Meti Rufos, ilustrativo de la función del Registro en el Egipto de la época de dominación romana. Allí se recuerda a los egipcios la obligación de inscribir las fincas, las hipotecas y, en general, toda titularidad en los Registros (biblioteke enkteseon). Tal disposición tenía la finalidad de impedir las enajenaciones realizadas por el no-propietario evitando, de este modo, la clandestinidad inmobiliaria y engaño subsiguiente en las contrataciones. Asimismo, ordenaba a los particulares y notarios que  nada haga sin orden del guardián del archivo (bibliofilakes), bajo amenaza de ineficacia negocial y  sanción funcional. Dada la importancia y el carácter revelador de este edicto, conviene transcribirlo:

“Marco Meti Rufos, prefecto de Egipto, dice: Claudio Ario, estratega de Okyrhincus, me hizo saber: que ni en los asuntos públicos y privados se cumplen las exigencias de la Administración; y que a causa de ello desde hace mucho tiempo no se hacen las inscripciones en el Bibliotheke enkteseon, y ello, a pesar de que los prefectos que me precedieron tenían decretado que los documentos de le transferencias de propiedad se inscribieran debidamente. Esto no puede realizarse cumplidamente sin que se consignen los derechos del transferente. Así, pues, ordeno a todos los propietarios que en el espacio de seis meses inscriban sus bienes en el Archivo de propiedades; y a los acreedores que tengan hipotecas, y a aquellos otros que tengan documentos que les acrediten como titulares de derecho, hagan una declaración escrita manifestando de dónde proceden sus propiedades y derechos. También las mujeres deben expresar en los escritos que presenten sus maridos, si los bienes de ellos se hallan gravados por alguna ley indígena. Y a su vez, también los hijos deben expresar en los escritos de los padres, a virtud de qué documentos públicos les es reservado el usufructo, haciendo constar si la propiedad se consolidará a la muerte del padre, para que no haya ignorancia y no puedan ser engañados por quienes contraten con ellos. Ordeno también a quienes escriban contratos y a los notarios que nada hagan sin orden del guardián de la Biblioteca, ya que saben que de lo contrario no hay utilidad, y que incluso obran contra las órdenes dadas, y en estos casos han de soportar el castigo merecido. Y si hay en el Archivo transferencias de otros tiempos, que sean vigiladas con gran diligencia, y del mismo modo si hubiere copias, para que si más tarde alguien hace alguna investigación sobre aquellas cosas que no han sido descritas según se debe, sean recriminados por ello. Por consiguiente, para que el uso de las inscripciones permanezca seguro y para siempre, y no sea necesaria una nueva disposición, yo ordeno a los vigilantes de los libros del registro que renueven en el quinto año las inscripciones, dando a conocer las últimas novedades o anotaciones, por su descripción, aldeas y forma. Año 9 de Domiciano, del mes de Domiciano IV”.

Finalmente, señala Ramos Folqués, en el Siglo IV, época de Dioclesiano, cuando la transmisión se efectúa de modo consensual y el derecho de propiedad se acredita con la posesión (como en Roma), el Registro biblioteke enkteseon; desaparece. Llama la atención que los romanos organizaran un minucioso Registro en Egipto, siendo que en Roma no contaban con tal institución.

5.        NEGACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL:  ROMA

 Roma, siendo titular de un sistema jurídico evolucionado, carecía de un sistema de publicidad registral. Por el contrario, erigió un sistema de clandestinidad en el tráfico inmobiliario. Las explicaciones dadas a ésta circunstancia, son las siguientes[30]:

-            A diferencia de lo que ocurría en Grecia y Egipto, en Roma no estaba difundido el uso del documento. Precisamente, el documento (y la escritura en general), es la base de cualquier sistema de publicidad registral. Por tal razón, si se carecía de ella, era prácticamente imposible la existencia de la publicidad registral. Lamentablemente, cuando aparece el documento en Roma y se difunde, ya se había afianzado con fuerza la eficacia de la traditio.

 -            En Roma se imponía fuertes sanciones civiles y penales para prevenir la doble venta o la venta de fincas como libres, estando gravadas. Así, a través de la actio auctoritatis el comprador podía reclamar el doble del precio a quien le había vendido un bien que no era suyo. Y se castigaba penalmente, como autor del delito de estelionato, a quien presentara como libre un bien hipotecado o a quien hipotecara de nuevo los que ya lo estaban.

-            La necesidad del crédito y tráfico inmobiliario, apenas se percibía en Roma. El crédito real tuvo poco desarrollo, a diferencia de la garantía personal. Esto explica la riqueza del Derecho romano en cuanto a ésta última y el rudimentario desarrollo de la hipoteca.      

No obstante, algunos autores creen reconocer en la mancipatio e iure cesio atisbos de publicidad en el tráfico jurídico-comercial romano. En tal sentido, anota Colorni[31] que en la mancipatio y la iure cessio hay importantes manifestaciones de la publicidad de los derechos reales. Tal tesis excluiría la idea de clandestinidad del Derecho romano, al menos en el periodo Primitivo y Clásico, inclusive, en el Post-Clásico. Veamos.

 a)        La mancipatio.

 La mancipatio era una ceremonia que no requería la intervención de funcionario público alguno. Se trataba de un modo solemne de transferir el derecho de propiedad de las cosas mancipi.

Según refiere Petit[32], la ejecución de este acto se realizaba del siguiente modo: el enajenante y el adquirente (tradens y accipiens) se reunían delante de cinco testigos y ante un una persona portadora de una balanza (libripens). Todos debían ser púberes y disfrutar del commercium. La cosa objeto de la transferencia debía estar presente, salvo que fuese un inmueble, en cuyo caso, no era exigida tal condición. El adquirente cogía la  cosa objeto de mancipación y declaraba ser su propietario según el Derecho civil, por haberla comprado con ayuda del cobre y de la balanza. Finalmente, golpeaba la balanza con una pieza pequeña de cobre que, luego, entregaba al enajenante simulando, así, el pago del precio. García García[33]  destaca el simbolismo del trozo de tierra, teja o ladrillo y de un trozo de cobre (raudusculum) que acompañaban al acto. Señala que se pesaban en la balanza que sostenía el libripens. El adquirente, que recibía la propiedad, pronunciaba una fórmula sacramental antes de golpear uno de los platillos de la balanza con un trozo de cobre, diciendo: Hunc ego fundum ex iure Quiritium meum esse aio isque mihi emptus esto hoc aere aeneaque libra (Yo digo que este fundo es mío por el derecho de los Quírites por haberlo comprado por el metal y la balanza).

 La mancipatio existió en los periodos Primitivo, Clásico y Post-clásico del Derecho romano. Como se ha dicho, podían ser objeto de la mancipatio las cosas mancipi, esto es, las cosas, que en el mundo romano de aquélla época; tenían mayor valor y eran susceptibles de ser objeto de propiedad privada. Ulpiano[34] enumera las cosas mancipi: a) Los fundos de tierra y las casas situadas en Italia y en las regiones investidas del jus italicum; b) Las servidumbres rurales sobre los mismos fundos; c) Los esclavos; las bestias de carga y de tiro, es decir, los bueyes, caballos, mulas y asnos, aunque no los elefantes y los camellos, que desconocían los romanos en la época de la determinación de las cosas mancipi.

 Es necesario destacar que la mancipatio únicamente transmitía el derecho de propiedad. No, la posesión de la cosa. Como apunta Petit[35], si el enajenante no hacía tradición de la cosa en el acto de la mancipatio; el adquirente podía forzarlo a través de la rei vindicatio. Asimismo, la mancipatio se utilizaba para transmitir otros derechos reales (donación, dote, servidumbres), para otorgar testamento, para determinados actos de familia (adopción, emancipación).

 García García[36] explica que algunos autores han visto en la mancipatio una forma de publicidad y no, una simple formalidad, puesto que en ella intervenían testigos y el porta balanza, quienes representaban a la colectividad confiriendo, de este modo, fijeza y certeza a la transmisión. Los testigos operaban a modo de registros vivientes, no pudiendo callar en el futuro en caso se les preguntara por la transmisión, bajo riesgo de sufrir graves sanciones.

 No obstante, parece que, ciertamente, la mancipatio no tenía como propósito conferir publicidad a los actos traslativos de dominio de las cosas mancipi. Su objeto era, simplemente, constituirse en un eficiente medio probatorio, que acredite la celebración de aquellos actos. En tal sentido debe entenderse la intervención de los testigos y el porta balanza. Así, a través de la práctica rigurosa de los ritos y la simbología en que consistía la mancipatio, se dejaba constancia de la voluntad de los contratantes de transferir y adquirir la propiedad de la cosa, así como de la equivalencia y del pago de las contraprestaciones.

La mancipatio, presente desde antes de la Ley de las XII tablas, desapareció juntamente con la distinción entre cosas mancipi y nec mancipi y, además, con la constitución de la traditio como modo suficiente para transmitir la propiedad.

 b)       La in iure cessio.

 La in iure cessio, al igual que la mancipatio, servía para transferir el derecho de propiedad. Podían ser objeto de ella, indistintamente, sobre las cosas mancipi y las nec macipi.

 Sobre las formalidades de la in iure cesio, señala Petit[37] que el cedente y el adquirente comparecían delante del pretor (en Roma) o del presidente (en las provincias). La cosa debía estar presente. Siendo un inmueble, era necesario transportarla a estos lugares. Pero, es probable que en la época clásica no fuese exigida tal condición, siendo suficiente llevar un fragmento que representase el inmueble. El adquirente, poniendo la mano sobre la cosa, afirmaba ser propietario según el Derecho civil. Seguidamente el magistrado preguntaba al cedente si oponía alguna pretensión contraria. Si consentía la enajenación y no protestaba aquella afirmación, el magistrado la sanciona, addicit, y declaraba propietario al adquirente.

Para entender la naturaleza de la in iure cesio en la transmisión del derecho de propiedad, se debe tener en cuenta que, según la Ley de las Doce tablas, el demandado que no se defendía; perdía el proceso. En tal sentido, en realidad, se trataba de un proceso de reivindicación simulado, promovido por el comprador en contra del vendedor ante una autoridad judicial. El comprador demandaba el derecho de propiedad del bien. El vendedor, por su parte, se allanaba a la pretensión reconociendo el derecho de aquél. El Juez declaraba a través de la addictio la propiedad a favor del demandante.

 García García señala que en la in iure cessio, la publicidad estaba dada por la sanción formal que da al acto la intervención del magistrado. Ahora bien, dice Arias Ramos que aquella intervención “no apunta a declarar la legitimidad de la pretensión del actor desde el punto de vista del Derecho sustantivo, sino a adosar la sanción pública a un acto de aprehensión que el demandante había llevado a cabo o se proponía realizar por vía de la autoayuda”[38].

La in iure cessio, en realidad, no pone de manifiesto la existencia de hechos que permitan concluir que se trataba de un acto tendiente a conferir publicidad a los actos traslativos de dominio. Su propósito, al igual que la mancipatio, era erigirse en un conjunto de ritos y fórmulas que dejaban constancia de la voluntad de los contratantes para la celebración de los actos traslativos de dominio aunque, esta vez, con la mediación de un magistrado.

 c)        La traditio.

García García[39] señala que la falta de predominio de la mancipatio y la in iure cesio como modos de adquisición publicitaria, se debe a la introducción y popularización de la traditio en la adquisición del dominio, unida a las ya indicadas razones de oralidad y sanción por vía penal, como sustitutivas de un régimen de publicidad. Que, en los periodos primitivo y clásico, la traditio sólo se aplicaba a las res nec mancipi y, en todo caso, no atribuía la propiedad civil o quiritaria, sino la propiedad pretoria. Para adquirir la propiedad civil, se necesitaba la usucapio. Asimismo, que en los periodos post-clásico y justinianeo por la desaparición de la distinción entre las cosas mancipi y nec macipi y caer en desuso la mancipatio e in iure cessio, se generaliza la traditio y aparece propiamente entonces la caracterización del Derecho Romano como sistema de “clandestinidad”, carente de publicidad de los derechos reales inmobiliarios, sobre todo cuando la traditio se espiritualiza a través de las variadas formas de traditio ficta que producen el mismo efecto traslativo que la tradición material.

 En la primera época romana, la traditio, que no era otra cosa que el traslado de la posesión, podía traer consigo la transferencia de la propiedad, la posesión o la simple tenencia. En el ámbito de la transferencia de dominio, se configuraba con la entrega física o material de la cosa que el propietario, legitimado para disponer, con tal ánimo y obligado por una justa causa; hacía en favor del adquirente. No se debe perder de vista que los romanos ya distinguían el título del modo. En tal sentido la traditio, por sí misma, no hacía propietario al adquirente. Era indispensable una justa causa, generadora de la obligación de transferir.

Al desparecer la distinción entre la mancipatio y la in iure cessio, así como ante la ausencia de la distinción entre cosas mancipi y nec mancipi; la traditio se aplicaba por igual a toda clase de cosas corpóreas. Desde el punto de vista formal, en ésta variedad de traditio la posesión física de la cosa en manos del nuevo adquirente, siendo una situación fáctica; constituía un hecho que informaba o publicitaba a los terceros que la titularidad de la cosa había sido transferida al nuevo poseedor.  

Posteriormente, a través de un largo proceso de decantación, surgieron formas espiritualizadas de traditio, donde no se producía la entrega física de la cosa. En ciertos supuestos (como la traditio simbólica, traditio longa manu, traditio brevi manu y el constitutum possesorium), se entendía ficticiamente por realizada la entrega material de la cosa siendo que, en verdad, no se había producido el desplazamiento respectivo. De este modo, la transmisión del derecho de propiedad terminó perfeccionándose con el simple consentimiento de los contratantes, sin que sea necesaria la entrega material de la cosa. Bastaba la traditio ficta, suceso que permanecía oculto para los terceros.

 Merced a esta “nueva” clase de traditio, oculta, secreta, lejos de todo testigo y sin la presencia del magistrado alguno, bien se ha dicho que, en materia de transferencia inmobiliaria; en el Derecho romano operó un sistema de clandestinidad en las transmisiones.

  Por:  Edilberto Cabrera Ydme[1].

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Datos del autor:

Nombre: Edilberto Cabrera Ydme. Abogado, Registrador Público y Profesor Universitario.

Autor de diversas publicaciones y del libro titulado “El Procedimiento Registral en el Perú”. Con estudios de maestría en Derecho Civil y Comercial. Asimismo, con post-grado en Derecho Registral por el Colegio de Registradores de Madrid – España.

Email:  ecabrera_tacna@sunarp.gob.pe