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Art. 1493: Locación de cosas.

En éste tipo de locaciones, se entrega el uso y goce de la cosa. Se diferencia de la compraventa en que en ésta también se entrega el dominio de la cosa.

La locación es un derecho personal. El usufructo, en cambio, un derecho real.
La locación en general, incluye la locación de servicios y de obra.
La definición es general.

Bilateral
Consensual
Oneroso
Conmutativo
De tracto sucesivo

Si es de Inmuebles, es Formal, salvo principio de ejecución de contrato.

Elementos; Entre las partes, el consentimiento recae sobre la cosa, el precio, plazo, lugar de entrega, el tiempo y la naturaleza de la cosa.

Puede estar sujeto a condición, a plazo o las promesas de locación.

Forma: No está sujeta a ninguna forma. La verbal, está limitada cuando el monto es superior a los $ 10.000, y si se tratare de inmuebles.
Capacidad: Debe poseer capacidad para administrar (menores emancipados, tutores o curadores no más de 5 años, la mujer puede alquilar los bienes del marido, etc.).

Cosas Ajenas O Parcialmente Ajenas; Idem compraventa. La regla general es que no se pueden locar, pero de hecho se hace.

Cosas Que Pueden Ser Locadas: Todas. Según Borda hasta las que están fuera de comercio.
Cosas Indeterminadas: Papa poder locar, las cosas tienen que estar por lo menos determinadas en algún punto o grado, por ejemplo la especie.

Locacion de cosa ajena: no sufre ningún perjuicio, si no sabía nada que estaba locando una cosa que no era suya.

Precio: es lo que le interesa al locador. Debe ser determinado y en $ (en el arrendamiento rural, se paga en especie).

Forma de pago: cualquiera. Pero en caso de inmueble para vivienda es mensual y no debe aceptarse pago por adelantado. Si en cambio es para otros destinos, se puede pagar como se quiere.

Alquiler convenido: se podrá modificar en cualquier momento, excepto en caso de inmuebles, que debe respetarse hasta su finalización. Lo que no se permite es aumentarlo, pero si puede disminuir el monto (s/situación económica actual).

Contrato: debe tener causa lícita
Plazo: Cualquiera. En las cosas en general, es de 3 años como mínimo.
Los inmuebles : 2 años como mínimo.

El máximo es de 10 años. (por los efectos de la prescripción).
Alquiler de derechos: no está permitido en nuestro derecho.

Pero si puedo prestarle a alguien mis derechos de accionista por dinero, aunque no puedo hacerlo por contrato.
El fondo de comercio se vende, no se alquila.

Art. 1509 (prorroga): en los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el inquilino, vencido el plazo de alquiler, cuando se lo demanda por desalojo, tiene un período de gracia de 90 días para desalojar, si demuestra que está al día con el pago del mismo; o sea tiene que tener el recibo del mes anterior. Esos 90 días comienzan a correr desde el día de la intimación a desalojar hecha por el juez competente.

Cuando un inquilino no paga por 2 períodos consecutivos, dicho monto se puede cobrar por juicio ejecutivo (plazo 5 días).

El desalojo Vía sumaria.

Para cobro de alquileres Juicio Ejecutivo.
Desalojo por juicio sumario, plazo para contestar demanda 10 días.
Se le envía carta documento, telegrama, intimando por 10 días como mínimo a que pague.
Cobro de alquileres Juicio Ejecutivo Plazos de 5 días.
Excepción: falsedad de firma, etc.

Se puede desalojar también por cambiar el destino de la vivienda, o por sublocar, si esta expreso en el contrato que no puede hacerlo.

Mes De Deposito: Locación de inmueble para la vivienda, no puede exceder 1 mes por cada año de locación ( si lo desea).
No se puede cobrar por anticipado.
Es de 1 mes en zonas urbanas.

Locador: Los herederos deben respetar el contrato sean forzosos o no. (el heredero debe tener título, el juez lo autoriza).

Inquilino: Depende si vive solo, con un amigo, en pareja, etc., o si además el inquilino tiene hijos mayores. Con el cambio de ley se crea la figura de conviviente, el privilegio sería el amigo, pareja, y luego los hijos si desean, sino se rescinde el contrato. El garante debe continuar avalando el contrato, aunque no lo desee.

Entregar la cosa convenida con todos sus accesorios en

En el lugar
Tiempo el convenido
Recibir el precio
Mantener la cosa en buen estado
Garantizar la evicción y responder por vicios redhibitorios

No dañar la cosa
Pagar el precio
Atender los desperfectos menores.
Frutos; Del inquilino mientras tenga el uso y goce. Pero si en ese inmueble hay una mina de oro, es del estado. Si hay un tesoro el 50% c/u.
Igual que el usufructo.
Los frutos extraordinarios son del locador.
Gastos de entrega: están a cargo del locador
Gastos de instrumento: pueden ser pactados, pero del locatario, pero si el abogado lo pone al locador se hace cargo éste.
Gastos de sello en provincia 50% y 50 %.
Gastos de estudio de garantía a cargo del locatario.
Reparaciones; (s/contrato en ppio.)
La urgentes; las hace el locatario y se las descuenta del alquiler
La no urgentes: a través de la comunicación al locador, pero si a pesar de ello, no las hace, las puede pagar el locatario y luego intimar al locador a que le restituya el dinero.

El locador no es responsable por las turbaciones de vecinos, pero si éste vecino también es inquilino de él, sí es responsable. (Turbación de hecho).

El locador es siempre responsable por las turbaciones de derecho y de los hechos por él mismo.

Si el locatario sufre una expropiación el locador debe pagar daños y perjuicios.

PARCIAL 29-09-00;

Reglas especiales;

Si alquilo un terreno en zonas urbanas, se supone que es para construir. El locador debe abonar luego dichas construcciones.

En caso de inmuebles urbanos, el límite es lo que no altere la forma de la cosa (vivienda: no alterarla). Las mejoras útiles deben ser notificadas al locador convencionalmente.

La prueba de pago es el recibo.

Se puede prestar el inmueble o casa alquilada salvo que se pacte que no se puede.

Ley 23091 "Locaciones Urbanas" (9 Art. primeros)

Art.1: Instrumentación (formas) Escrito, salvo principio de ejecución.
Art. 2: Plazos
Vivienda (2 años)
Otros destinos (3 años)
Art. 3: Derogado Ajustes.
Art. 4: Fianzas y Depósitos en Garantía. 1ra parte derogado.
Art. 5: Intimidación de pago

Intimo a Ud, para que en un plazo de 10 días (fecha) de recibida la presente pague....... caso contrario iniciare las acciones judiciales pertinentes.

A todos los efectos fijo como domicilio de pago................ en el horario tal...... de L a V.

Queda Ud. debidamente notificado.
Art. 6: Períodos de pago Mensuales
Art. 7: Pagos anticipados
Art. 8: Resolución anticipada. Es unilateral (por parte del inquilino).

Debe esperar 6 meses, pre avisando con 60 días de anticipación. Si se realiza dentro del 1er año, debo pagarle al locador 1 1/2 mes de alquiler, y pasado el 1er año, 1 sólo mes, a modo indemnización.

Art. 9: Continuadores del locatario: (con respecto al abandono, éste debe desaparecer).
Art. 10: Leer, pero ya no funciona

Importante:
Art. 29: Orden Público

En la sublocación hago un nuevo contrato, en la cesión es el mismo instrumento.

Si nada se pone en el contrato con respecto a la prohibición de la sublocación, se presume que está permitido.

Es importante que el sublocatario quede obligado con el locador (dueño), tiene acciones directas, contra el sublocatario pasando por encima del sublocador.

Si esta prohibido en una cláusula es causal de desalojo.

Cuando se inicia juicio de desalojo:
(Modelo de Demanda)
Inicia Juicio De Desalojo Por Vencimiento De Contrato (Título)
Señor Juez:
Objeto
Hechos
Prueba
Contrato que acompaña

Se puede ofrecer testigos, en caso muy excepcionales ya que
la ley no lo permite.
Petitorio
Pedir el lanzamiento
Las costas del juicio
Aparcería Rural
Aparcero (el que trabaja el campo)
Dador (el dueño de la tierra)
Es parecido a un contrato de sociedad
Diferencia con la locación: Si el aparcero se muere se termina el contrato, pero si el dador muere continúa o no.
Arrendamiento rural; se paga en especies casi nunca en $.

Los dos contratos deben ser escritos, certificarse la firma, y si el dador o arrendador no quiere firmar, el aparcero y arrendatario pueden obligarlo.

Deben ser inscriptos en el registro de propiedad, ley 13246.

En caso de muerte de arrendador o arrendatario, la ley nada dice, pero pueden continuar los que hubiesen estado en la explotación y hasta el segundo grado colateral.

Temas parcial
Locación de cosas
Donación
Mandato
Mutuo.