Monografias | Principios Registrales

 

1. Concepto. Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral.
2. Clases:

    

 

1. Principio de Rogación: Llamado también principio de instancia, y significa que las inscripciones en los Registros Públicos se extienden necesariamente a solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia del Registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria. Este principio está contenida en el art. 2011cc "Los registradores califican la legalidad de los documentos en CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción..." y el Art. 131 del Reglamento General de Registros Públicos: "Toda inscripción se efectuará a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser representantes de títulos, están también facultados para hacer valer los recursos que permitan los reglamentos de los registros".

    

 

1. Cuando se haya incurrido en error material; cuando sin intención de causar daño, se han escrito unas palabras por otras, emitido por la expresión de alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios al copiarlos del título, sin cambiar por eso
2. Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 C.c) "Las hipotecas legales a que se refiere el artículo se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador.
3. Según el Decreto Ley N° 26135, que para efectos del cobro de deudas laborales que tuviera el empleador, cierre del centro de trabajo sin autorización expresa de la AAT y siempre que no se haya abonado la CTS de sus trabajadores, de tratarse de embargo sobre bienes muebles del empleador, la inscripción en los registros públicos será de oficio y en el día de recibida la notificación pertinente, sin costo alguno para los demandantes.
4. En el caso del Art. 1 de la Ley N° 26785, COFOPRI remitirá al Registro Predial Urbano el título rectificatorio con los nuevos planos, para que el Registrador proceda a realizar la inscripción correspondiente.
5. En virtud a la Ley N° 26887, Ley General de Sociedad, novena, décima, y décima primera disposición transitorio se presume la extinción de las sociedades inscritas en el Registro cuyo período de duración se encuentra vencido siempre que no se nombren liquidadores en el plazo previsto, la respectiva oficina registral procederá a cancelar de oficio la inscripción de las sociedades extinguidas.

 

1. Principio de Prioridad. Se refiere que los derechos que otorgan los registros públicos están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de inscripción está determinada por el día y la hora de su presentación. El apotegma jurídico "prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho). Nuestro código civil reconoce este principio y establece dos clases:

    

 

• Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito en la Ley N° 26481, que se refiere al bloqueo registral.
• Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos hipotecas ya inscritos.
• Posposición de Rango: Una sola de las hipotecas esta inscrito, cediendo ésta su lugar a otra, que se constituye recién.
• Coparticipación: Pluralidad de Derechos hipotecarios de dos formas: Compartida Inicialmente, que esté autorizada la coparticipación.

   

 

1. Si un título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazará la inscripción del título incompatible.
2. Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y éste podría lograr acceso al registro.

 

1. Principio de Fe Pública Registral. Este principio esta incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, y el C.C. en su Art. 2014. Se halla justificados por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de inscripción que obran en los registros. Pero, cabe señalar que la protección que brinda se refiere únicamente a los terceros de Buena Fe que adquieren a título oneroso (deben ser concomitantes) por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien lo niega, tiene la obligación de probarla. Si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho a otorgarlo, e inscribirse su adquisición, está en camino, pero sólo en camino de convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe pública registral con lo cual logrará hacer a su derecho absolutamente inatacable por todos.
2. Principio de Legalidad. Se refiere que todo título que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tenga acceso los títulos válidos y perfectos. Calificación.

1. Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se debe apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de formalización del documento, como el uso del papel adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la autenticidad de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial así como la pertenencia del tipo de documento del cual se trate con relación al acto.
2. Capacidad de los Otorgantes
3. La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificación verificando si existe o no razones de nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme lo dispone el artículo 219 C.C.
4. Identificación. El registrador debe verificar la identidad entre el titular del Derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico de materia de inscripción.

1. Principio de Publicidad.

1. Publicidad Material. Es la contenida en el enunciando mismo del principio; está "in re" en el Texto mismo del principio; por lo que nadie puede alegar su desconocimiento.
2. Publicidad Formal. la misma que se hace realidad con la obligación de los funcionarios de los Registros Públicos de informar a quien lo solicite del contenido de las inscripciones y títulos archivados; se da dos maneras.

    

 

1. Principio de Legitimación.

1. Nulidad, falsedad o errar del asiento.
2. Nulidad, o defecto del título
3. Falta de conformidad de la inscripción con el título, por recogerse en aquella, de manera erróneo o incompleta, el contenido real de éste.
4. Existencia de títulos posteriores que hayan modificado aquél, cuya inscripción está vigente en el Registro.
5. Extinción del Derecho Inscrito.

 

1. Principio de Tracto Sucesivo.

    

   Llamado también de tracto continuo esta contenido en el artículo 2015 C.C. que a la letra dice: "ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Roca Sastre dice: Que el principio de tracto sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador, mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto sucesivo.

   Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, si no también en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes, no podrá inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no esta inscrito el testamento cuya nulidad se pretende, no podrá inscribirse un aumento de capital si previamente no está totalmente pagado el capital suscrito. Existen excepciones:

   En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la anotación preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Público deberá abrir una partida o ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo. Tenemos también cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar inscritos en el libro de Sociedades Mercantiles. Dicha sociedad al acordar su disolución, es posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrirá partida especial.

    

2. Principio de Especialidad.

    

   Llamado también de determinación y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es expresión que denota un criterio singularizador, particularizado y de especificación. Pérez Isola, señala "en sentido lato, el principio de especialidad busca la determinación exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organización del Registro Sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral propia.

    

3. Principio de Impenetrabilidad.

    

CAPITULO II

 

1. Instrumentos que dan mérito a las inscripciones:

 

1. Las Escrituras Públicas y demás documentos extendidos ante Notario, Cónsules o representantes diplomáticos en ejercicio de sus atribuciones.
2. Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o representantes de entidades estatales o paraestatales, a los cuales la ley haya concedido funciones análogas a las notariales.
3. Las extendidas por otros funcionarios, en ejercicio de sus atribuciones.
4. Las partidas de los Registros de Estado Civil.
5. Las partidas parroquiales en los casos previstos en el Artículo 2115 del del Código Civil: "referentes a los hechos antes del 14-11-1936 conservan la eficacia que les atribuyen las leyes anteriores". Tratándose de matrimonios, solo tendrá valor lo referente a nupcias contraídas antes de la vigencia de la Ley N° 6890 del 8-10-1930.

 

1. Presentación de los Títulos:

 

1. Solicitud de Inscripción: En concordancia con el principio de rogación la inscripción a los registros se rechazan de parte, de quien adquiere el derecho, quien lo transmite o el que tenga interés en asegurarlo. Lo puede solicitar cualquiera y a ésta persona se le denomina representante y está facultado para interponer los recursos impugnatorios conforme a Ley.
2. Forma de Presentación: Puede ser verbal o por escrito, único requisito el pago previo de los derechos registrales; Deben de realizarse dentro de las horas de atención; ya que su transgresión lleva a la nulidad del asiento de presentación. Debe efectuarse en un solo original o parte, puede ser por duplicado.
3. El Diario su Importancia: Es el libro en el que se extienden los asientos de presentación, indicándose a su margen las actuaciones que se han originado. Es por ello que es muy importante para poder aplicar el principio de prioridad. Tratándose de Registros Públicos el alcance de este diario es mucho mayor, porque los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, concordante con el artículo VI del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que dice: "La prioridad en el tiempo de las inscripciones, determina la preferencia de los derechos que otorgan los registros". Si se encuentra vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asiento, lo que demuestra una vez más la importancia del Diario.
4. Asiento de Presentación: Se llama asiento de presentación al extendido en el Diario, cuyo objeto es hacer contar inmediatamente el momento o instante de ingreso o entrada en el Registro, de cada título, presentando en forma para su registración se considera como fecha de inscripción para todos los efectos la fecha del asiento de presentación.

• Nombre, apellido y domicilio del presentante.
• Hora de presentación.
• Naturaleza del título presentado y el nombre y cargo del funcionario que lo ha expedido.
• El derecho que se constituya, reconozca, trasmita, modifique o extinga por el título que se presentó a inscribir.

   

 

• Si se interpone recursos de apelación y revisión.
• Si se entabla queja contra el Registrador.
• Si se promueve acción judicial contra lo resuelto por la Junta de Vigilancia.

 

1. Desistimiento:

    

 

1. Concepto.

   Es el asiento provisional que se hace en los Registros Públicos para asegurar el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que aún no puede ser inscrito en forma definitiva.

    

2. Clases.

1. Los embargos preventivas y definitivos.
2. Las demandas a juicio del juez que se refieren a actos inscribibles.
3. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la transmisión gravamen.
4. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por que adolecen de defectos subsanables
5. Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a las leyes
6. Los contratos de préstamos hipotecarios por adquisición de vivienda única otorgados por entidades financieras especiales (Banco de la Vivienda, Banco Central Hipotecario del Perú, Mutuales de Vivienda, etc.)

    

1. Por su función.

1. Publicidad Registral; en caso de anotarse preventivamente una demanda.
2. Constitutivas de Especial Garantía Registral y el embargo.

1. Por su Modo de Producirse en el Registro.

1. De Oficio, puede hacerlo el registrador.
2. Solicitada, solicita los interesados.
3. Ordenadas, por los Jueves y Tribunales así como autoridades administrativas.

1. Por su Duración.

1. Pre – Determinada, regla dominante.
2. Indefinida es la excepción

1. Por su Naturaleza.

1. Judiciales; por demandas u otra que emane el Poder Judicial.
2. Registrales propiamente dichas, por defectos subsanables
3. Legales; según por imperio de la ley.

 

1. Efectos de las Anotaciones Preventivas.

    

 

1. Anotaciones Preventivas de Prohibición de enajenar; durante la vigencia de la anotación.
2. Anotaciones Preventivas por defectos subsanables del título
3. Anotaciones preventivas del derecho hereditario

   Estas tres anotaciones provocan cierre del Registro o cierre de partida, ya que la relación básica anotada acapara toda la titularidad del inmueble o derecho real objeto de la anotación.

4. El Bloqueo. Mientras éste vigente ésta anotación.

    

1. Diferencias entre Anotaciones Preventivas e Inscripciones.

 

1. En la Anotación Preventiva Judicial (embargo) se extiende en virtud de las partes: judiciales que contengan el auto del juez decretando el embargo, la diligencia por la suma que se ha tratado el acto de embargo y el decreto ordenando la anotación.
2. En el caso de demandas, es a mérito de las partes judiciales y la orden del juez ordenando la anotación.
3. En el caso que sean defectos subsanables, es a mérito de la misma parte que ha sido observado, previa solicitud del presentante o interesado.

 

1. Extinción de las Anotaciones Preventivas.

• Caducan a los 60 días de la fecha del asiento de presentación correspondiente, puede prorrogarse hasta por 180 días por justa causa o resolución judicial.
• La cancelación puede ser total o parcial. En el caso de una cancelación total puede pedirse u ordenarse.

 

1. Cuando se extinga del todo el derecho inscrito.
2. Cuando se declare, la nulidad del título que se extendió la anotación.
3. Cuando se declaré la nulidad de la anotación preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales.

• Las anotaciones preventivas extendidas en virtud de escritura pública no se cancelan sino por otra escritura pública otorgada por la persona a cuyo favor estuviese extendido o por su representante legal. En caso de oposición, se puede solicitar que sea judicialmente como la hipoteca.
• Si se extienden en virtud de una orden judicial no se cancela sino, por otro mandato de juez, competente como los embargos y demandas.

1. Contenido de los Asientos de Cancelación de Anotación Preventivas.

 

1. Clase de documento en cuya virtud se extiende la cancelación.
2. Fecha de dicho documento y la de su presentación en el Registro.
3. El nombre del juez o autoridad que lo haya extendido el Notario ante quien se haya otorgado.
4. Nombre de los interesados la anotación preventiva.
5. Forma en que la cancelación se haya ejecutado.

 

1. Clasificación de las Anotaciones Preventivas.