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Principios Registrales

Resumen: Los Principios Jurídicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases: Principios Generales del Derecho, que son aplicables a todo el derecho y Principios Generales Específicos, que son aplicables a alguna rama del derecho, y éstos últimos se clasifican en Principios del Derecho Administrativo, Principios del Derecho Procesal Civil y Principios del Derecho Registral, entre otros. A los Principios del Derecho Registral también se les conoce con el nombre de Principios Registrales y no son los mismos Principios que se consagran en otras ramas del derecho.
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Autor: Fernando Torres

SUMARIO: 
I. PRINCIPIOS REGISTRALES.- 1. Generalidades.- 2. Principios Registrales consagrados en la Legislación Peruana.- II. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.- 1. Comentarios.- 2. Ejecutorias Registrales.- 3. Antecedentes.- III. PRINCIPIO DE ROGACIÓN.- 1. Comentarios.- 2. Excepciones.- 3. Ejecutorias registrales.- 4. Antecedentes.- IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.- 1. Comentarios.- 2. Ejecutorias Registrales.- 3. Antecedentes.- V. PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA.- 1. Comentarios.- 2. Ejecutorias registrales.- 3. Antecedentes.- VI. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.- 1. Comentarios.- 2. Publicidad Formal.- 3. Publicidad Material.- 4. Ejecutorias Registrales.- 5. Antecedentes.- VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.- 1. Comentarios.- 2. Error Material y Error de Concepto.- 3. Ejecutorias Registrales.- 4. Antecedentes.- VIII. PRINCIPIO DE FÉ PÚBLICA REGISTRAL.- 1. Comentarios.- 2. Tercero Registral.- 3. Ejecutorias Registrales.- 4. Antecedentes.- IX. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.- 1. Comentarios.- 2. Tracto abreviado.- 3. Excepciones.- 4. Interrupción del Tracto.- 5. Ejecutorias Registrales.- 6. Antecedentes.- X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.- 1. Comentarios.- 2. Prioridad Directa y Prioridad Indirecta.- XI. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE.- 1. Comentarios.- 2. Ejecutorias Registrales.- 3. Antecedentes.- XII. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE.- 1. Comentarios.- 2. Posposición del rango.- 3. Permuta del Rango.- 4. Reserva del Rango.- 5. Sistema de Rango Fijo y Sistema de Rango Móvil.- 5.1. Sistema de Rango Fijo.- 5.2. Sistema de Rango Móvil.- 6. Ejecutorias Registrales.- 7. Antecedentes.- XIII. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL REGISTRO DE SOCIEDADES.- 1. Generalidades.- 2. Principio de Especialidad.- 3. Principio de Fe Publica Registral.- 4. Principio de Tracto Sucesivo.- 4.1. Excepciones.- XIV. PRINCIPIOS REGISTRALES NO REGULADOS EXPRESAMENTE.- 1. Principio del Folio Real.- 2. Principio de Causalidad.- 3. Principio de Consentimiento Formal.- 4. Principio de Inatacabilidad.- 5. Principio de Buena Fe.- 6. Principio de Seguridad Jurídica.- XV. CLASIFICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.- 1. Generalidades.- 2. Principios Registrales que se tienen en cuenta para el acceso al registro.- 2.1. Ejecutorias Registrales.- 3. Principios Registrales relacionados con la forma de la registración.- 3.1. Ejecutorias Registrales.- 4. Principios Registrales relacionados con los efectos de la registración.- 4.1. Ejecutorias Registrales.- XVI. PRESUNCIONES CONTENIDAS EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.- 1. Clases de Presunciones.- 2. Presunciones del Hombre.- 3. Presunciones Legales.- 3.1. Presunciones Relativas.- 3.2. Presunciones Absolutas.- 4. Principios Registrales que contienen Presunciones.- 4.1. Principio de Publicidad.- 4.2. Principio de Legitimación.- 4.3. Principio de Fe Pública Registral.- 4.4. Principio de Rogación.-


I. PRINCIPIOS REGISTRALES
1. GENERALIDADES
Los Principios Jurídicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases: Principios Generales del Derecho, que son aplicables a todo el derecho y Principios Generales Específicos, que son aplicables a alguna rama del derecho, y éstos últimos se clasifican en Principios del Derecho Administrativo, Principios del Derecho Procesal Civil y Principios del Derecho Registral, entre otros. A los Principios del Derecho Registral también se les conoce con el nombre de Principios Registrales y no son los mismos Principios que se consagran en otras ramas del derecho. 

Los Principios Registrales son los que determinan o caracterizan el sistema registral de cada Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no son consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral de cada Estado adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la integración del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los Principios Registrales no están consagrados exactamente de la misma manera en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre los Principios Registrales.

Por ejemplo en algunos Estados el Principio Registral de Fe Pública Registral para poder operar necesita del título oneroso, mientras que en otros Estados no. En cuanto al nombre por ejemplo: al Principio Registral de Tracto Sucesivo en Brasil se le conoce con el nombre de Principio Registral de Continuidad. En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario se denomina a los Principios Registrales como Principios Hipotecarios.

Los Principios Registrales son de mucha trascendencia en los sistemas registrales, ya que brindan seguridad jurídica, es decir, se puede conocer la solución antes que el problema se presente o antes que el supuesto se plantee. Los Principios Registrales son Principios Generales Específicos del Derecho Registral, por ello a los Principios Registrales se les puede denominar Principios Generales del Derecho Registral. En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos se precisa que los Principios Registrales son Principios Fundamentales del Derecho Registral.

A través del estudio de los Principios Registrales puede conocerse las características de los Sistemas Registrales, es decir, en todos los Sistemas Registrales se consagran Principios Registrales, no los mismos, pero según los Principios Registrales que se consagren y como se los establezca en el derecho positivo, cada Sistema Registral adopta determinados caracteres.

Los Principios Registrales informan el derecho positivo registral de cada Estado, orientando la aprobación de nuevas normas y Reglamentos Registrales y sirviendo de orientación para una adecuada interpretación de las normas registrales, aplicando los métodos generales de interpretación y de los métodos específicos de interpretación del derecho. Es decir, los Principios Registrales cumplen funciones trascendentales en el derecho positivo registral de cada Estado, así como en la aplicación de las normas registrales. Los Principios Registrales sirven de base al derecho positivo registral de cada Estado son de mucha utilidad en la calificación registral, y para determinar los efectos de esta última, en los procesos de reproducción y reconstrucción de partidas registrales y títulos archivados y en el procedimiento de Duplicidades de Partidas.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “Los principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos planteados en el derecho positivo”.

Para Roca Sastre los Principios Registrales son el “resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones escenciales o lineas directrices del Sistema Registral”.

Los Principios Registrales forman parte del Derecho Registral Material.

2. PRINCIPIOS REGISTRALES CONSAGRADOS EN LA LEGISLACION PERUANA
Los principios registrales consagrados expresamente en nuestro ordenamiento jurídico son los que a continuación se enumeran:
1) Principio de Legalidad.
2) Principio de Rogación.
3) Principio de Especialidad.
4) Principio de Titulación Auténtica.
5) Principio de Publicidad.
6) Principio de Legitimación.
7) Principio de Fe Pública Registral.
8) Principio de Tracto Sucesivo.
9) Principio de Prioridad Excluyente.
10) Principio de Prioridad Preferente.

Estos principios se encuentran consagrados en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y en el Título I del Libro IX del Código Civil (a excepción del Principio de Especialidad), además se consagran principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de julio del 2001, a los que haremos referencia mas adelante. En los Reglamentos Registrales especiales y otras normas también se consagran principios registrales.

Si se compara que principios registrales están consagrados en el Código Civil y en las otras normas citadas, se determina que en el Libro IX del Código Civil no se encuentra consagrado el Principio de Especialidad.

II. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.”

También se encuentra consagrado en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos de la siguiente manera: “Los Registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del Título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.”

Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efectúa un examen previo de legalidad a los Títulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento), además comprende la revisión minuciosa de si el acto es inscribible, los obstáculos, la partida o partidas registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.

No se inscriben los títulos de manera automática, es decir el procedimiento registral no es un procedimiento administrativo de aprobación automática, los cuales se encuentran regulados en el artículo 31 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley 27444. En el numeral 34.1.4 de dicha Ley se establece que los procedimientos de inscripción registral son procedimientos administrativos de evaluación previa con silencio negativo. Cuando los Registradores formulan observación, tacha o liquidación, es posible interponer el recurso de apelación correspondiente dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación (conforme al artículo 144 del Reglamento General de los Registros Públicos), para que el Tribunal Registral se pronuncie en segunda y última instancia registral, conforme al artículo 3 del Reglamento General de los Registros Públicos y artículo 5 de la Ley 26366, y contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo se podrá interponer demanda contencioso administrativa ante el Poder Judicial, la cual se encuentra regulada en la Ley que regula el Proceso Contencioso Administrativo (Ley 27584 publicada en el Diario Oficial El Peruano el 07 de diciembre del 2001). Conforme a la Resolución Nº 293-97-ORLC/TR resuelto el recurso de apelación no procede la interposición de recurso administrativo alguno ni declaratoria de nulidad de la Resolución del Tribunal Registral por parte de este mismo órgano (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 50).

Al momento de calificar un título, lo primero que debe verificarse es si el acto o derecho es inscribible o no es inscribible. Si el acto o derecho no es inscribible corresponde formular tacha sustantiva al título presentado, conforme al artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos.

Es distinta la calificación registral de acuerdo a los principios registrales de legitimación, fé pública registral y si el sistema es causal o abstracto. Es decir la calificación registral no es igual en todos los Sistemas Registrales, ni tiene los mismo alcances, por ejemplo en los Sistemas Registrales con fe pública y Legitimación la calificación registral es efectuada con mayor detalle y cuidado.

Cuando el sistema es abstracto como en el caso de Alemania, donde rige el Código Civil Alemán de 1900 (BGB), no se califica como en Perú, sino que la transferencia se inscribe sin importar la causa de la atribución ya que para la inscripción las dos personas van al registro para que se inscriba la traslación de dominio, o por apoderado, lo que no ocurre en el caso peruano.

Conforme al artículo 37 del Reglamento General de los Registros Públicos las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los títulos se formularán dentro de los siete primeros días útiles siguientes al día de su presentación, pudiendo prorrogarse este plazo a pedido del Registrador, cuando el Registrador no pudiera cumplir con su calificación en dicho plazo. La prórroga de la vigencia del asiento de presentación es por los días que excedan el citado plazo.

En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 se estableció que la inscripción no constituye la acogida ciega y mecánica de un título; por el contrario, es el resultado de la apreciación que hagan los funcionarios del Registro de la licitud del acto o contrato que se pretenda inscribir y de la compatibilidad de los mismos con los asientos preexistentes.

En las normas citadas no se hace referencia al Derecho Supletorio aplicable al momento de la calificación registral de los títulos.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por el Registrador, quien ejercita una función inexorable”.

2. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 126-95-ORLC/TR. Lo prescrito por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, no enerva la plena vigencia de los demás principios registrales recogidos en el citado cuerpo legal, tal como el principio de tracto sucesivo (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 22).

II. Resolución Nº 309-96-ORLC/TR. Por el Principio de Legalidad o Calificación, los Registradores examinan los documentos presentados en el Registro y los antecedentes que constan en éste, no estando en aptitud de calificar en base al conocimiento personal que tenga de la situación y que le haya venido por vía diferente a los documentos presentados o del propio Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 23).

III. Resolución Nº 349-96-ORLC/TR. En mérito al Principio de Legalidad contemplado en el artículo 2011 del Código Civil, el Registrador no está en aptitud de calificar un título en base al conocimiento personal que tenga de situaciones que le hayan venido por via diferente a los documentos presentados o del propio Registro, ya que ello implicaría invadir campos reservados a la decisión de Tribunales a los cuales se accede a instancia de parte (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 42).

IV. Resolución Nº 055-97-ORLC/TR. No procede la calificación Registral de circunstancias ajenas a los Títulos presentados y a las partidas y antecedentes registrales (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 207).

V. Resolución Nº 256-97-ORLC/TR. Los Registradores no se encuentran obligados a calificar los títulos en base a criterios de calificación, aplicados por el Registrador anterior, en tanto no contravengan norma legal o derechos de las partes o terceros (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 226).

3. ANTECEDENTES
El principio registral de Legalidad se encontraba consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 de la siguiente manera: “Solamente se extenderá una inscripción cuando, a juicio y bajo responsabilidad del funcionario que la ordene, el título respectivo se adecúe a los precedentes que obran en el Registro y a las normas jurídicas que rigen para el acto o contrato respectivos.” 

Dicho Reglamento establecía en su artículo 150 lo siguiente: “Toda inscripción se efectuará previa calificación de su legalidad.”

También se encontraba consagrado en el artículo 1044 del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: “El registrador deberá apreciar la legalidad del título respecto de la capacidad de las partes y su representación, y lo concerniente al contenido del acto, sólo como aparece del contenido del instrumento.”

El Principio Registral de Legalidad no se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El Principio Registral de Legalidad se encontraba consagrado en el artículo V del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “La inscripción se efectuará previa calificación de la legalidad de los títulos sujetos a inscripción. No podrá dejarse de calificar un título por vacío o deficiencia de la ley. En tal caso, deben aplicarse los principios generales del derecho y el derecho constitucional”.

III. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Rogación se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.”

También lo consagra el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

Los asientos de registración son redactados a pedido de parte presentando el Título por el Libro Diario, por tanto, no existe presentación de Títulos de oficio, o como lo llaman algunos tratadistas no existe inscripción de oficio. En tal sentido el Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 regula la presentación de títulos del artículo 12 al artículo 30.

Al Principio Registral de Rogación también se le denomina Principio de Instancia.

El Principio Registral de Rogación no es igual que el petitorio del derecho procesal civil, ya que éste debe ser expreso, por ejemplo si se demanda la nulidad de un acto jurídico, se debe precisar con claridad en el escrito que contiene la demanda que se está demandando la nulidad de un acto jurídico, y también precisar que acto jurídico se está demandando que se declare nulo. Mientras en el derecho registral la rogatoria se contrae a los documentos presentados que serán materia de calificación registral, por tanto, si se presenta un parte notarial al registro que contiene una compra venta la rogatoria es el pedido de la inscripción de ésta, y no es necesario indicar expresamente que se desea que se inscriba una traslación de dominio por compraventa. 

2. EXCEPCIONES
Las excepciones al Principio Registral de Rogación son la inscripción de la hipoteca legal y la inscripción de la Prenda Legal.

Conforme al artículo 1119 del Código Civil Peruano de 1984, las hipotecas legales establecidas en el artículo 1118, se constituyen de pleno derecho, y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador simultáneamente con los contratos de los cuales emanan. El artículo 1118 del Código Civil establece que además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:

1) La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con el dinero de un tercero.
2) La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3) La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

Es decir, en estos tres supuestos aunque el presentante del título no lo solicite, el registrador debe inscribir la hipoteca legal.

La segunda excepción al Principio Registral de Rogación es la inscripción de la Prenda Legal, que conforme al artículo 1065 del Código Civil Civil Peruano de 1984, las prendas legales se rigen por las disposiciones generales de la prenda contenidas en el Capítulo Primero del Título Primero de la Sección Cuarta del Libro V del Código Civil y por los artículos 1118 a 1120 y se establece que sólo proceden respecto de bienes muebles suceptibles de inscripción

3. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 386-97-ORLC/TR. La rogatoria de inscripción implica a todos aquellos actos inscribibles contenidos en el título y no sólo aquél o aquellos que estén consignados en el formulario de solicitud de inscripción (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 57). 

II. Resolución Nº 483-97-ORLC/TR. La modificación estatutaria constituye un acto único, que comprende todos los artículos modificados en su conjunto, y no actos independientes entre sí, consecuentemente no puede solicitarse la inscripción de sólo algunos de los artículos reformados, aún cuando se indique que la Junta General se pronunciará oportunamente respecto de la ineficacia de los artículos que no se inscriban (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 250).

4. ANTECEDENTES
El Principio Registral de Rogación se encontraba consagrado en el artículo 131 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: “Toda inscripción se efectuará a instancia de quien adquiere el derecho, del que lo transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser presentantes del título; están también facultados para hacer valer los recursos que permiten los Reglamentos de los Registros”.

El Principio Registral de Rogación se encontraba consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “Toda solicitud de inscripción deberá presentarse a la Oficina del Diario, bajo sanción de nulidad”.

IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
1. COMENTARIOS
En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada Registro que integran el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos de registración relacionados a la misma deben ser redactados solamente en dicha partida registral. Este Principio Registral es adoptado por los Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en los Registros de bienes y el Sistema del Folio Personal para el Registro de Personas. 

El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 de la siguiente manera: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural, en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral”.

En el artículo III del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 se consagra el Principio Registral de Especialidad en los siguientes términos: “Por cada sociedad o sucursal se abrirá una partida registral en la que se extenderá su primera inscripción, que será la del pacto social o la de establecer una sucursal, respectivamente, así como los actos inscribibles posteriores relativos a cada uno. Para la inscripción del primer poder otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida en el extranjero se abrirá una partida registral, en la que se inscribirán todos los poderes y demás actos que los modifiquen o extingan”.

El Principio Registral de Especialidad o Determinación se encuentra íntimamente relacionado con el Sistema Registral del Folio Real y con el Sistema del Folio Personal.

En el caso del Registro de bienes se aplica de la siguiente manera, cuando en una partida registral un bien se inmatricula, en la misma partida registral, se inscriben los actos posteriores sobre dicho inmueble, pudiendo presentarse los siguientes actos: embargos, demandas, compra ventas, donaciones, subdivisiones, sentencias, entre otros, los cuales deben registrarse en la misma partida registral.

En el caso del Registro de Personas Naturales se aplica de la siguiente manera: si un poder otorgado por una persona natural se inscribe en una partida, la sustitución de dicho poder o su revocación se inscribe en la misma partida registral; otro supuesto puede ser el caso del registro de testamentos cuando un testamento se inscribe, su revocación, o su apertura se inscribe en la misma partida registral.

En el caso del Registro de Personas Jurídicas se aplica de la siguiente manera: cuando una persona jurídica está inscrita en una partida registral, la modificación de estatuto, aumento de capital, venta de participaciones, su disolución y extinción se inscriben en la misma partida registral.

Este principio registral se encuentra consagrado en el artículo 13 del Reglamento de las Inscripciones de 1936 de la siguiente manera: “En el libro denominado Registro de Propiedad se harán los asientos de todos los títulos relativos a las fincas situadas dentro del respectivo Distrito; expresándose en el primer asiento la historia de dominio o posesión, y en asientos por separado, unos a continuación de otros, se inscribirán las transferencias, hipotecas y demás derechos inscribibles. El primer asiento debe ser la inscripción de dominio o de posesión del inmueble.”

La primera parte del derogado artículo 129 del Reglamento de las Inscripciones establecía que: “En el Libro de Sociedades Civiles se abrirá una partida para cada Sociedad Civil cuya inscripción se solicite”.

La primera parte del artículo 132 del Reglamento de las Inscripciones establece que: “En el libro de asociaciones se abrirá una partida para cada asociación que se solicite inscribir”.

La primera parte del artículo 133 del Reglamento de las Inscripciones establece que: “En el libro de fundaciones se inscribirá bajo partida independiente, la fundación presentada”.

La primera parte del artículo 144 del Reglamento de las Inscripciones establece que: “En el libro de mandatos se abrirá una partida para cada uno de los que confiera...”.

La primera parte del artículo 152 del Reglamento de las Inscripciones establece respecto del Registro Personal que: ”Se abrirá una partida para cada acto jurídico”.

Dicho Reglamento establece en su artículo 198 lo siguiente: “En el libro denominado Registro de Buques se destinará una hoja a cada buque que haya de inscribirse a cuyo frente figurará en guarismos el número correspondiente por orden cronológica de presentación de solicitudes o documentos, debiendo componerse cada hoja componerse cada hoja del número de folios que el Registro procederá en la forma prevista en la segunda parte del Artículo 158.”

La primera parte del artículo 228 del Reglamento de las Inscripciones establece que: “En el Libro denominado Registro de Prenda Agrícola se destinará una hoja a cada contrato de constitución de prenda agrícola”.

También se encuentra consagrado en el artículo 1 de la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones de 1970 en los siguientes términos: “Las inscripciones en el Registro de Propiedad Inmueble continuarán haciéndose de acuerdo al Sistema del folio Real. Por cada inmueble se abrirá un folio, en el que se extenderá todas las inscripciones que a él le corresponda. En caso de duplicidad de Folios, se aplicacará el Artículo 171 del Reglamento General.”

Por cada bien mueble o inmueble, la misma persona natural o jurídica corresponde aperturar una partida registral, pero en caso de detectarse la apertura de mas de una partida registral, estamos ante un supuesto denominado Duplicidad de Partidas o Pluralidad de Folios regulado del artículo 56 al 63 del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, que puede ser de tres clases: Duplicidad de Partidas Idénticas, Duplicidad de Inscripciones Compatibles y Duplicidad de Partidas con Inscripciones Incompatibles. El procedimiento de Duplicidad de Partidas tiene por objeto poner fin a la duplicidad de partidas.

El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Especialidad en los siguientes artículos:
1) Art. III del T.P. (Principio de Especialidad).
2) Art. 2 (Oficina Registral en la cual se apertura la partida registral).
3) Art. 30 (Cambio de Domicilio).
4) Art. 32 (Partida Registral de Sociedad).
5) Art. 118 (Partida Unica en caso de transformación).
6) Art. 120 (Partida nueva en caso de fusión).
7) Art. 121 (Cancelación de Partidas de Sociedades extinguidas por fusión).
8) Art. 126 (Inscripciones en la partida de la sociedad escindida parcialmente).
9) Art. 127 (Inscripción de cancelación de las partidas de las sociedades extinguidas).
10) Art. 132 (Apertura de partida registral por que reorganización simple da lugar a constitución de nueva sociedad).
11) Art. 136 (Apertura preventiva de partida registral).
12) Art. 137 (Extinción de la apertura preventiva de partida registral).
13) Art. 147 (Inscripción de Sucursal de Sociedad constituida en el Perú).
14) Art. 153 (Inscripción de poderes en partidas de la sucursal).
15) Art. 154 (Poderes para otros fines).
16) Art. 161 (Extinción de la sociedad).
17) Art. 164 (Inscripción de la disolución, liquidación y extinción de la sociedad irregular no inscrita).

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “Debe alertarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal, a través del folio o ficha real, para la aplicación del principio de determinación y la conveniente vinculación con el régimen catastral”.

2. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 436-96-ORLC/TR. Con arreglo al artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones, en concordancia con el principio registral de folio real o especialidad consagrado en los artículos 13 del Reglamento de las Inscripciones y 1 de la Ampliación del Reglamento del mismo, la inscripción de la venta de parte de un inmueble que permanece inscrito en la partida matriz, sin trascender el resto del bien, debe efectuarse en partida independiente (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 66).

II. Resolución Nº 454-96-ORLC/TR. De acuerdo al principio de especialidad al inmatricular un inmueble se genera una partida registral, con la inscripción que sirve para identificarlo, no pudiendo aperturarse mas de una partida registral para cada inmueble (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 69).

3. ANTECEDENTES
El Principio de Especialidad también se encontraba consagrado en el derogado artículo 2 del Reglamento del Registro Mercantil de 1969, en los siguientes términos: “Por cada comerciante o sociedad se abrirá una hoja especial, en la que se extenderá la primera inscripción de aquéllos y, posteriormente, todos los actos y contratos cuya inscripción está permitida. Mientras no se extienda dicha inscripción, no podrán hacerse inscripciones secundarias”.

El Principio Registral de Especialidad se encontraba consagrado en el artículo II del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “El procedimiento registral es de carácter especial. La inscripción no será restringida o limitada por disposiciones administrativas”.

V. PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Titulación Auténtica se encuentra consagrado en el artículo 2010 del Código Civil de 1984, el cual establece lo siguiente: “La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria”.

También se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 en los siguientes términos: “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario... ”.

El artículo VI del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Titulación Auténtica en los siguientes términos: “La inscripción se efectuará en mérito de documento público, de resolución arbitral o de documento privado en los casos expresamente previstos. Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley peruana. Se presentarán en idioma español o traducidos a éste y legalizados conforme a las normas sobre la materia”.

Es decir las inscripciones se extienden en mérito a Instrumentos Públicos, y sólo por excepción se pueden extender inscripciones en mérito a Instrumentos privados, para lo cual es necesario norma legal que lo autorice.

Los Instrumentos Públicos son los siguientes: Judiciales, Notariales, Administrativos y Consulares.

Conforme a las normas citadas es posible la registración en base a documento privado, siempre que lo precise la ley, es decir, es posible la registración en base a documento privado en el sistema registral peruano. Entre los principales supuestos de inscripción en mérito a documentos privados, podemos señalar los siguientes:

1) Ley 27157. Ley de Regularización de Edificaciones, autoriza el uso de los formularios registrales.
2) Ley 26702. Ley del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros Instituciones Financieras en cuyo segundo párrafo del artículo 176 se establece que los contratos que celebren las empresas del sistema financiero y de seguros con sus clientes, podrán extenderse en documento privado con firma legalizada notarialmente, los mismos que serán inscritos sin necesidad de escritura pública en el Registro Público correspondiente, salvo los contratos cuyo valor exceda de cuarenta (40) UITs, en cuyo caso si es necesaria la escritura pública. 
3) En el caso de la constitución del Comité, conforme al segundo párrafo del artículo 111 del Código Civil: “El acto constitutivo y el Estatuto del Comité pueden constar, para su inscripción en el Registro, en documento privado con legalización notarial de las firmas de los fundadores”.

Sobre la inscripción en mérito a instrumentos públicos el artículo 9 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos establece lo siguiente: “Cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o Funcionario autorizado de la Institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario”.

Un supuesto de inscripción en mérito a instrumentos públicos, es el caso de inscripción en mérito a los traslados que los Notarios otorgan de las escrituras públicas, pudiendo presentar al Registro partes notariales.

La Ley del Notariado, Decreto Ley 26002 publicada el 27 de diciembre de 1992 establece en su artículo 85 que los partes notariales contienen la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide. No requiere ser expedido en duplicado, bastando se agregue al parte una foja firmada por el notario que contenga la mención de la fecha del instrumento público notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato que contiene, para la devolución por el Registro Público, con la anotación de la inscripción o la denegatoria de la misma.

En el artículo 86 de la Ley del Notariado se precisa que el parte notarial puede expedirse, a elección del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotostática y por cualquier medio idóneo de reproducción.

Otro supuesto de inscripción en mérito a instrumentos públicos es el caso de inscripción en mérito a copias certificadas por Especialista Judicial, remitidas por el Juzgado acompañadas a un Oficio cursado por el Juez.

Sobre la inscripción en mérito a instrumentos privados el artículo 10 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos establece lo siguiente: “Cuando por disposición expresa se permita que la inscripción se efectúe en mérito a documentos privados, deberá presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario que establezca formalidad distinta. Los documentos complementarios a que se contrae el artículo 7 podrán ser presentados en copias legalizadas notarialmente”.

Las copias legalizadas notarialmente a que se refiere el artículo en mención son legalizaciones de reproducción. En el artículo 110 de la Ley del Notariado se precisa sobre las legalizaciones de reproducción que “el Notario certificará reproducciones de documentos obtenidos por cualquier medio idóneo, autorizando con su firma que la copia que se le presenta guarda absoluta conformidad con el original”.

El artículo Primero de la R.Nº 041-2002-SUNARP/SN publicada el 08 de febrero del 2002 establece: “Precísase que la formalidad a que hace referencia el Artículo 1º del Decreto Supremo Nº 036-2001-JUS de fecha 25 de octubre del 2001, con respecto a la utilización del acta notarial para las transferencias de vehículos automotores, se refiere a que, en su calidad de instrumento público, es título suficiente para su inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular. Consecuentemente, los actos jurídicos intervivos de transferencia de propiedad vehicular, que se realicen mediante documento privado con firmas legalizadas que se realicen con fecha posterior a la vigencia del Decreto Supremo aludido, sin perjuicio de sus efectos legales, carecen de mérito para su inscripción registral”.

El artículo 235 del Código Procesal Civil de 1993 establece que es documento público: 1) El otorgado por Funcionario Público en ejercicio de sus atribuciones; 2) La escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público según la ley de la materia. Además establece que la copia del documento público tiene el mismo valor que el original, si está certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario público o fedatario, según corresponda. El artículo 236 del mismo Código establece que el documento privado es el que no tiene las características del documento público. La legalización o certificación de un documento privado no lo convierte en público.

El artículo 400 del abrogado Código de Procedimientos Civiles de 1912, establecía que eran instrumentos públicos los siguientes: 1) Las escrituras públicas y demás documentos extendidos por notarios conforme a las leyes; 2) Los extendidos o autorizados por los funcionarios y empleados públicos en ejercicio de sus atribuciones; 3) Las partidas de nacimiento, matrimonio y defunción extendidas en los registros del estado civil o en los libros parroquiales; 4) Las escrituras extendidas ante el juez de paz por falta de notario, desde que se protocolicen. El artículo 402 del mismo Código establecía que merecen fe las copias de instrumentos públicos autorizados por el notario o funcionario público en uso de sus atribuciones. Este mismo Código establecía en su artículo 410 que los instrumentos privados pueden otorgarse en cualquier forma e idioma, salvo disposición contraria de la ley.

El principio de titulación auténtica se encuentra consagrado en el artículo 4 del Reglamento de las Inscripciones de 1936, de la siguiente manera: “Las inscripciones se extenderán por el mérito de títulos que consten en instrumentos públicos”.

El artículo 5 del Reglamento de las Inscripciones establece: “Se entiende por título para los efectos de la inscripción el instrumento o instrumentos públicos en que funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan fé por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”.

El derogado artículo 131 del Reglamento de las Inscripciones establecía: “La inscripción de las sociedades civiles se efectuará por el mérito de los partes o testimonios de la escritura pública de constitución social. Por el mérito de instrumentos de la misma naturaleza se inscribirán sus modificaciones o extinción”.

El artículo 135 del Reglamento de las Inscripciones establece que: “Para proceder a efectuar la inscripción de las personas jurídicas se deberá constatar que está constituidas de conformidad con las disposiciones pertinentes del Código Civil. Para ello se tendrá en cuenta lo que aparece del instrumento público presentado”.

El Reglamento de las Inscripciones establece en el artículo 144 la inscripción en mérito a instrumento público en el Registro de Mandatos y en el artículo 152 del mismo Reglamento Registral la inscripción en mérito a resoluciones judiciales consentidas en el Registro Personal.

El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Titulación Auténtica en los siguientes artículos:
1) Art. VI del T.P. (Principio de Titulación Auténtica).
2) Art. 6 (Copias certificadas de actas).
3) Art. 30 (Escritura de cambio de domicilio).
4) Art. 31 (Nombramiento y poderes).
5) Art. 61 (Modificación de estatuto).
6) Art. 77 (Inscripción de acuerdos adoptados en junta general no presencial).
7) Art. 88 (Transferencia de Participaciones).
8) Art. 89 (Aumento o reducción de capital).
9) Art. 90 (Separación de socio).
10) Art. 91 (Exclusión de socio).
11) Art. 95 (Sucesión de participaciones y partición de participaciones).
12) Art. 97 (Transferencia de Participaciones).
13) Art. 98 (Adquisión de participaciones por la sociedad).
14) Art. 101 (Separación y exclusión de socio).
15) Art. 105 (Transferencia de participaciones).
16) Art. 107 (Sucesión de participaciones y partición de participaciones).
17) Art. 108 (Sustitución de socio).
18) Art. 109 (Modificación de pacto social).
19) Art. 110 (Exclusión de socio).
20) Art. 114 (Emisión no colocada total o parcialmente).
21) Art. 115 (Reembolso de obligaciones).
22) Art. 116 (Inscripción de representante y apoderados especiales de obligacionistas).
23) Art. 117 (Escritura de transformación).
24) Art. 119 (Escritura de fusión).
25) Art. 124 (Escritura de escisión).
26) Art. 130 (Escritura de reorganización simple).
27) Art. 134 (Inscripción de transferencia de bienes y derechos que integran el bloque patrimonial aportado).
28) Art. 135 (Escritura de reorganización de sociedades constituidas en el extranjero).
29) Art. 142 (Escritura de transformación).
30) Art. 144 (Escritura de reorganización simple).
31) Art. 145 (Escritura de fusión).
32) Art. 146 (Escrutura de escisión).
33) Art. 150 (Escritura Pública de sucursal en el Perú de sociedad constituida en el extranjero).
34) Art. 157 (Resolución de Corte Suprema).
35) Art. 159 (Revocación de acuerdo de disolución).
36) Art. 163 (Resolución que ordena la inscripción de sociedad irregular no inscrita).
37) Art. 165 (Inscripción en mérito a Certificado de vigencia de sociedad).
38) Art. 166 (Requisitos adicionales al art. 165).

El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 admite la inscripción en mérito a documento privado en los siguientes artículos:
1) Art. 20 (Solicitud de reserva).
2) Art. 149 (Inscripción de cancelación de sucursal).
3) Art. 155 (Inscripción de cancelación de sucursal).
4) Art. 160 (Solicitud de extinción).
5) Art. 166 (Requisitos adicionales al art. 165).

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “que todo acto o negocio inscribible es necesario que se formalice en documento auténtico, garantizándose de esta manera la legitimidad, legalidad y certeza del derecho”.

2. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 023-96-ORLC/TR. Conforme lo dispone el artículo 2010 del Código Civil, la inscripción se efectúa en virtud de título que conste en instrumento público salvo disposición contraria de la ley (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 50).

III. Resolución Nº 025-96-ORLC/TR. La inscripción se efectúa en virtud de título que conste en instrumento público y solamente en los casos en que la ley expresamente lo autorice, pueden extenderse inscripciones en virtud de documentos privados, acorde a lo prescrito en el artículo 2010 del Código Civil y lo dispuesto en los artículos 122 y 124 del Reglamento General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 52).

IV. Resolución Nº 005-94/JUS-JVR. Tal como lo prescribe el art. 183 de la Ley General de Instituciones Bancarias, Financieras y de Seguros, se permite que los contratos que celebren las Empresas bancarias y financieras se extiendan en documento privado con firmas legalizadas notarialmente (Jurisprudencia Registral. Tomo I. Pag. 29).

3. ANTECEDENTES
El Principio Registral de Titulación Auténtica se encontraba consagrado en el artículo 1041 del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: “Las inscripciones se harán en virtud de títulos que consten en instrumento público, salvo disposición contraria de la ley”.

El artículo 123 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 establecía lo siguiente: “Las inscripciones se efectúan en virtud de testimonios o copias certificadas expedidas por el mismo funcionario o institución que conserve en su poder la matriz correspondiente. Los notarios, al respecto, observarán las disposiciones de la Ley de 4 de Octubre y de su Reglamento, así como las normas complementarias que tengan a bien dictar la Junta de Vigilancia”.

Dicho Reglamento establecía en su artículo 124 sobre la inscripción en mérito a instrumentos privados lo siguiente: “Solamente en los casos en que la ley expresamente lo autorice, pueden extenderse inscripciones en virtud de documentos privados”.

El principio registral de titulación auténtica se encontraba establecido en el artículo 3 del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “”Constituye título para efecto de las inscripciones, el instrumento público que contenga hechos o actos jurídicos inscribibles otorgado conforme lo determina la ley y haga fe por sí solo o con otros complementarios”. Dicho Anteproyecto establecía sobre la inscripción en mérito a instrumentos privados en su artículo 4 lo siguiente: “Sólo en los casos en que los dispositivos legales expresamente lo autorice, pueden extenderse inscripciones en virtud de documentos privados”.

VI. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Publicidad está consagrado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.

También se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en cuyo segundo párrafo establece: “El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”.

El contenido del artículo 2012 del Código Civil es aplicable tanto para las inscripciones como las anotaciones preventivas.

El artículo I del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos tiene un contenido mas preciso que el artículo 2012 del Código Civil ya que se refiere al contenido de las partidas registrales, es decir, a los asientos de inscripción, cuyo contenido se establece que afecta a los terceros. 

La publicidad no se extiende a los títulos archivados, salvo que existan circunstancias que determinen lo contrario en un caso concreto.

Para algunos tratadistas existe discusión si la publicidad que otorga el Registro se extiende o no a los títulos archivados. Pero en todo caso esta problemática sólo puede ocurrir en los Sistemas Registrales con Archivo de Títulos registrados. 

El principio registral de publicidad se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que se refiere a la publicidad material, por el cual se presume que todos tienen conocimiento del contenido de los asientos de inscripción. 

Lo que interesa es que haya tenido posibilidad de conocer, y no que haya conocido, es decir, es irrelevante si haya conocido o no.

Es distinta la notificación judicial por que ésta tiene como objeto poner conocimiento de los interesados el contenido de las resoluciones judiciales (Código Procesal Civil artículo 155); mientras que la registración basta que se haya podido conocer para que le sea oponible y le afecte.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “Los asistentes de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia”.

Cuando nos referimos a Publicidad, podemos referirnos a Publicidad Formal y Publicidad Material.

2. PUBLICIDAD FORMAL
A la publicidad formal también se le denomina como publicidad procesal y se refiere a la forma como se accede a la información que brinda el registro, es decir se refiere a los certificados y a las manifestaciones, a su vez puede ser directa e indirecta. La publicidad directa se refiere a las manifestaciones y la publicidad indirecta a los certificados pueden ser compendiosos o literales. El abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 regulaba la Publicidad Formal del art. 184 al art. 201. El Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 regula la publicidad formal del artículo 127 al 141. En Perú la Publicidad Registral que brinda el Registro es completa, salvo el caso de los Testamentos, conforme al artículo II del Título Preliminar y artículo 127 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos y artículo 15 del Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.

3. PUBLICIDAD MATERIAL
A la publicidad material también se le denomina publicidad sustantiva y se refiere al efecto que produce la registración, que es una característica principal del los Sistemas Registrales. Es decir, se refiere al hecho que la registración surte efecto o perjudica a terceros. 

4. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 071-97-ORLC/TR. El contenido de los asientos de inscripción es oponible al adquirente al margen de cualquier declaración del transferente (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 108).


5. ANTECEDENTES
El principio registral de publicidad se encontraba consagrado en el artículo V del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona está enterada del contenido de las inscripciones”.

El Principio Registral de Publicidad se encontraba establecido en el artículo VIII del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”

VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Legitimación se encuentra consagrado en el artículo 2013 del Código Civil de 1984, que establece: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.”

También se encuentra consagrado en el artículo VII del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos: “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.”

El inciso b del artículo 3 de la Ley 26366 publicada el 16 de octubre de 1994, establece como una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: “La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme.”

El contenido de los asientos de inscripción o anotación, se presumen ciertos y producen sus efectos mientras no se declaren nulos o sean cancelados, o se rectifiquen posteriormente.

Es necesario tener en cuenta la importancia de los efectos de este principio, en casos extremos, supongamos que el título que origina la inscripción de una traslación de dominio es falsificado e incluso el autor de tal delito ha sido condenado y dicha sentencia recaída en un proceso penal ha quedado firme, incluso en tal caso la inscripción originada con dicho documento, continúa produciendo efectos legales.

Incluso en el caso que en el registro se tenga conocimiento de tal hecho y la persona que se favoreció con la traslación de dominio puede venderlo y luego en mérito a dicha compra-venta inscribirse otra traslación de dominio.

La consagración del principio registral de Legitimación exige que los Registradores efectúen la calificación registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una calificación registral fuerte, por que los efectos de la registración son mayores en los Sistemas Registrales que consagran el Principio Registral de Legitimación como el caso del Sistema Registral Peruano. Es decir, este Principio Registral no se encuentra consagrado en todos los Sistemas Registrales.

Este principio registral es de gran importancia en los procesos judiciales, por que si se demanda la prescripción adquisitiva de un inmueble inscrito debe demandarse necesariamente al titular registral, es decir, en dicho supuesto debe demandarse necesariamente al que en el Registro aparece como propietario. Lo mismo sucede en el supuesto que se demande la nulidad del acto inscrito, o la rescisión o la resolución o la ineficacia por fraude de acreedores, en estos supuestos se debe demandar al titular registral, por ser ésta una consecuencia procesal del Principio Registral de Legitimación.

Es decir, el Principio Registral de Legitimación tiene por objeto otorgar fuerza legitimatoria a la adquisición que aparece inscrita a favor del titular registral, del acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas Registrales que consagran este Principio Registral como el Sistema Registral Peruano, la registración surte mayores efectos que en los Sistemas Registrales que no consagran este Princpio Registral.

El Principio Registral de Legitimación protege la adquisición de quien adquiere la calidad de Titular Registral y también protege a quien contrata en mérito de lo que aparece en los asientos de registración. En tal sentido la primera parte del artículo 539 del Código Procesal Civil de 1993 establece que el perjudicado por una medida cautelar dictada en proceso en que no es parte puede pedir su suspensión sin interponer tercería, anexando título de propiedad registrado. Es decir, en este supuesto no es necesario iniciar un proceso judicial por que la inscripción legitima al titular registral.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “El registro se presume exacto e íntegro”. En la misma declaración se declara: “Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular, quien se halla exonerado de la carga de la prueba”.

2. ERROR MATERIAL Y ERROR DE CONCEPTO 
El contenido de los asientos registrales surten efectos aún en el caso que contengan error de concepto o error material, y en caso de ser rectificados, tal rectificación surtirá efectos desde que se solicita la rectificación y en los casos de rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice, conforme al artículo 86 del Reglamento General de los Registros Públicos. Las inexactitudes registrales (error material y error de concepto) y su rectificación se encuentran reguladas del artículo 75 al artículo 90 del Reglamento General de los Registros Públicos.

El artículo 183 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 establecía que la rectificación no produce efectos sino desde el momento en que se extiendía el correspondiente asiento.

3. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 037-96-ORLC/TR. El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su invalidez, a tenor de lo prescrito por el artículo 2013 del Código Civil y el numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 60).

II. Resolución Nº 121-96-ORLC/TR. No procede rectificar la partida de un inmueble, aún cuando se haya acreditado la calidad de bien propio, a favor de uno de los cónyuges, cuando de la partida registral se desprende que el bien se encuentra registrado a favor de los herederos del cónyuge a quien legalmente no le correspondía dicha titularidad, ya que el contenido de los asientos registrales se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 79).

III. Resolución Nº 291-96-ORLC/TR. No puede considerarse tercero registral al titular del dominio de un bien, si al momento de la inscripción de la transferencia a su favor, se encontraba vigente una anotación que publicitaba un litigio, una situación jurídica no consolidada respecto de dicho bien. El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez en aplicación del artículo 2013 del Código Civil (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 63).

IV. Resolución Nº 251-96-ORLC/TR. No es procedente la inscripción de transferencia de un inmueble por sucesión intestada, cuando la partida en que se sustenta la calidad de heredero del solicitante ha sido cerrada por ser la menos antigua, ello atendiendo a la duplicidad de partidas existentes, ya que de acuerdo al principio registral de prioridad, el Registro ampara y prefiere a quien inscribió primero, aplicándose por tanto el beneficio de legitimación contemplado en el artículo 2013 del Código Civil sin perjuicio de que en la realidad extra registral el mejor derecho corresponda a los titulares de la partida menos antigua, hecho que debe ser determinado en la vía judicial (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 209).

V. Resolución Nº 193-97-ORLC/TR. No procede rectificar un asiento cuando ello conlleva la modificación tácita de otro asiento que, pese a contener un error de concepto, se encuentra legitimado registralmente por virtud del artículo 2013 del Código Civil (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 229).

VI. Resolución Nº 247-97-ORLC/TR. No procede la rectificación de un asiento registral respecto a la calidad de bien social de un inmueble, mientras no se presenten documentos probatorios que desvirtúen la presunción juris tantum del artículo 185 del Código Civil de 1936, surtiendo el asiento registral, plenos efectos (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 91).

VII. Resolución Nº 276-97-ORLC/TR. El Inmueble objeto de venta e inscrito como bien propio, se presume cierto y mantiene tal calidad mientras no se contradiga judicialmente, siendo improcedente la inscripción de sucesión testamentaria de quien no tiene dominio inscrito (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 235).

VIII. Resolución Nº 376-97-ORLC/TR. No procede atender la solicitud de rectificación de un asiento por supuesto Error Material a mérito de título archivado, cuando de la verificación de ambos se advierte plena concordancia (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag.61).

IX. Resolución Nº F082-97-ORLC/TR. El Registro Fiscal de Ventas a Plazos no debe inhibirse del conocimiento y prosecución del procedimiento iniciado al amparo de la inscripción del contrato de compra venta, por cuando el hacerlo supondría desconocer las garantías y efectos sustantivos que el Sistema Nacional de los Registros Públicos reconoce y otorga a la inscripción; y por lo mismo, no se está frente a un caso que encuadre dentro del supuesto del artículo 13 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, máxime si no se conoce el contenido y los alcances del proceso judicial alegado. En ese sentido, los efectos de la inscripción puede ser enervada, pero de acuerdo a las formalidades establecidas en la Ley, sea mediante su modificación con intervención de las partes o sentencia firme, o a través de medidas cautelares, ya que la facultad discrecional del Juez se halla ampliamente reconocidas en nuestra legislación (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 444).

X. Resolución Nº F83-97-ORLC/TR. El Registro Fiscal de Ventas a Plazos no debe inhibirse del conocimiento y prosecusión del proceso iniciado al amparo de la inscripción del Contrato de Compra Venta a Plazos, por cuanto el hacerlo supondría desconocer las garantías y efectos sustantivos que el Sistema Nacional de los Registros Públicos reconoce y otorga a la inscripción; y por lo mismo no se está frente a un caso que encuadre dentro del supuesto del artículo 13 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, máxime si lo demandado judicialmente, la Resolución del Contrato de Compra Venta a Plazos inscrito en el Registro Fiscal, es de fecha posterior a la del asiento de inscripción, la demanda de pago de cuotas su ampliación y las cuotas reclamadas. En ese sentido los efectos de la inscripción puede ser enervada pero de acuerdo a las formalidades establecidas por Ley, sea mediante su modificación con intervención de las partes, sentencia firme o a través de medidas cautelares, ya que la facultad discrecional del Juez para dictarlas se halla ampliamente reconocida en nuestra legislación (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 448).

XI. Resolución Nº 085-97-ORLC/TR. La Resolución Judicial emitida en el proceso civil sobre ineficacia de inscripción en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos que indica que la comunicación remitida es para poner en conocimiento del Registro del inicio del proceso y para que el Registrador proceda conforme a sus atribuciones, corrobora el criterio del Tribunal, emitido en reiterada jurisprudencia, de no suspenderse el procedimiento de pago de cuotas seguido ante este Registro cuando la cuestión litigiosa incide en el contenido del asiento de inscripción, el mismo que se presume cierto y produce todos sus efectos legales oponibles frente a terceros, permanentemente y sin alteración, en tanto no haya título modificatorio posterior o sentencia judicial firme; en virtud de la garantía del Sistema Nacional de los Registros Públicos, referida a la intangibilidad del contenido de los asientos registrales (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 452).

4. ANTECEDENTES
El principio registral de legitimación se encontraba consagrado en el artículo VII del Título Preliminar del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: “El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique en la forma que establecen las leyes y reglamentos o no se declare judicialmente su invalidez”.

El Principio Registral de Legitimación se encontraba establecido en el artículo VI del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se modifique o se declare judicialmente su invalidez. Ninguna inscripción podrá ser rectificada o invalidada por resolución administrativa”.

Conforme a la Exposición de Motivos del Libro de Registros Públicos publicada el 19 de julio de 1987, el artículo 2014 del Código Civil Peruano de 1984 tuvo como fuente de inspiración la Ley Hipotecaria Española de 1946.

VIII. PRINCIPIO DE FÉ PÚBLICA REGISTRAL
1. COMENTARIOS
El principio registral de fe pública registral se encuentra consagrado en el art. 2014 del código civil peruano de 1984, que establece lo siguiente: “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo , mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de las causas que no consten en los registros públicos. la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.” 

También se encuentra establecido en el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.”

Es decir, la protección que se otorga al tercero registral comprende aún en el supuesto que se declare la invalidez, rescisión o resolución del título de quien adquirió su derecho, en tal sentido, la protección que se otorga al tercero registral comprende los supuestos de ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional (rescisión y resolución).

El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades consagra el Principio Registral de Fe Pública Registral en los siguientes términos: “La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción del Registro no perjudicará al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos sobre la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud e invalidez no consten en los asientos registrales”.

El inciso c del artículo 3 de la Ley 26366 establece como una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: “La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro”.

El Principio Registral de Fe Pública Registral tiene por objeto proteger la adquisición del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisición sea a título gratuito, o requerir que la misma sea a título oneroso como en el caso del Sistema Registral Peruano.

El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin el requisito del título oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral para los efectos de la aplicación del Principio Registral de Fe Pública Registral no existe distinción entre los beneficios que se concede al adquiriente a título gratuito y los beneficios que se concede al adquiriente a título oneroso.

El requisito de buena fe exige que no se haya tenido conocimiento de la realidad extrarregistral, por ejemplo si existe un proceso judicial de nulidad de compra venta inscrita y se acredita que el adquiriente conocía de la existencia de dicho proceso judicial, no puede ser considerado tercero registral, es decir, en este supuesto este adquiriente no es protegido por el Principio Registral de Fe Pública Registral en el Sistema Registral Peruano y lo mismo sucede en todos los otros Sistemas Registrales en los cuales también se consagre el Principio de Fe Pública Registral a título oneroso.

El principio registral de fe publica registral tiene por finalidad proteger al tercero registral siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos, los cuales se detallan mas adelante.

La inscripción del derecho de quien adquiere la calidad de tercero registral, tiene doble efecto, por que dicha inscripción surte efecto frente a los adquirientes que no inscriben (a los cuales excluye con la inscripción, conforme al Principio de Prioridad Excluyente) y frente a todas las demás personas.

El Principio Registral de Legitimación no se encuentra consagrado en todos los Sistemas Registrales, es decir, una de las características del Sistema Registral Peruano es estar consagrado en el mismo el Principio Registral de Fe Pública Registral, lo que hace necesario que la calificación registral se realice con mayor cuidado.

El principio de Fé Pública Registral también se encuentra consagrado en el artículo 97 del Reglamento General de los Registros Públicos en los siguientes términos: “La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio”.

Este artículo protege al tercero registral en las cancelaciones y en los títulos pendientes.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “La presunción legitimadora del Registro para que adquiera de buena fé a título oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible. La de asegurarse la debida reparación del interés legítimo perjudicado”. En la misma Declaración se declara: “La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro”.

2. TERCERO REGISTRAL
En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario al tercero registral se le denomina Tercero Hipotecario. Es necesario tener presente que el Principio Registral de Fe Pública Registral sólo beneficia o protege la adquisición del tercero registral y no la adquisición del tercero civil, por tanto, es necesario señalar las características del tercero registral, que se encuentran establecidas en el artículo 2014 del Código Civil y que son las siguientes: 

1) Que adquiera el derecho a título oneroso.
2) Que la persona que le transfiere aparezca en el Registro como propietario.
3) Que inscriba su derecho el adquiriente.
4) Que el tercero obre de buena fe, y la buena fé del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Es decir, al adquiriente que cumple estos cuatro requisitos se le denomina Tercero Registral que no es el mismo que el Tercero Civil.

Es necesario precisar que el tercero registral no requiere de los mismos requisitos en todos los Sistemas Registrales, es decir, las características del Tercero Registral no son las mismas en todos los Sistemas Registrales.

3. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 040/92-ONARP-JV. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisión, una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante en virtud de causas que no consten en los Registros Públicos, presumiéndose la buena fe del tercero mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 19).

II. Resolución Nº 097-96-ORLC/TR. La anotación preventiva enerva la eficacia de la fé pública registral de los titulares de situaciones jurídicas inscritas con posterioridad, publicitando la existencia de situaciones aún no consolidadas, reservando durante su vigencia la prioridad del título (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 39).

4. ANTECEDENTES
El Principio Registral de Fé Pública Registral se encontraba consagrado en el artículo 1052 del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: “Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos; no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por título oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro.”

No se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El Principio Registral de Fe Pública Registral se encontraba consagrado en el artículo III del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos”.

IX. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artículo 2015 del Código Civil de 1984 el cual establece: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.”

También se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.

El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Tracto Sucesivo en los siguientes términos: “Salvo las excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión”.

El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en el artículo 13 que: “En el libro denominado Registro de Propiedad se harán los asientos de todos los títulos relativos a las fincas situadas dentro del respectivo Distrito; expresándose en el primer asiento la historia de dominio o posesión, y en asientos por separado, unos a continuación de otros, se inscribirán las transferencias, hipotecas y demás derechos inscribibles. El primer asiento debe ser la inscripción de dominio o de posesión del inmueble”.

El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en su artículo 18 que: “Todas las inscripciones, anotaciones preventivas y extinciones posteriores, se extenderán a continuación del primer asiento por orden sucesivo sin dejar claros entre uno y otro asiento”.

El derogado artículo 130 del Reglamento de las Inscripciones establecía que: “En asientos sucesivos se inscribirán las modificaciones de las sociedades civiles que varíen las cicunstancias y los términos del primer asiento o asientos precedentes; su disolución y su terminación por vencimiento del plazo, cuando así se solicite”.

El artículo 134 del Reglamento de las Inscripciones establece que: “En asientos sucesivos se inscribirán las cancelaciones o disoluciones de las asociaciones o fundaciones, en los casos previstos en la escritura de su constitución o señalados en el Código Civil, o en el que hubieran realizado su objeto”.

La parte final del artículo 144 del Reglamento de las Inscripciones establece que: “...debiendo extenderse, en asientos sucesivos, sus sustituciones, sus modificaciones, sus revocatorias, etc”, respecto a la inscripción de mandatos.

La parte final del artículo 152 del Reglamento de las Inscripciones establece respecto a la inscripciones en el Registro Personal que: “En el primer asiento de ella se insertará la resolución consentida del Juez que ordena la inscripción, y en asientos sucesivos las resoluciones que modifiquen o revoquen la primera, y las cancelaciones que ordene el juez o que resulten de los documentos, según los casos”.

El primer párrafo del artículo 202 del Reglamento de las Inscripciones establece que: “La primera inscripción de cada buque será la de propiedad del mismo. La falta de dicha inscripción será motivo suficiente para denegar cualquier otra mientras se subsana la falta de instancia de quien tenga interés legítimo”. El artículo 208 del mismo Reglamento establece que: “Se inscribirán en asientos sucesivos, y previa la presentación de los correspondientes documentos, los cambios en la propiedad de los buques, en su denominación, o en cualquiera de las demás condiciones enumeradas en el artículo anterior; así como la imposición, modificación y cancelación de los gravámenes de cualquier género que pesen sobre ellos”. El artículo 209 establece que: “Para que pueda inscribirse o anotarse, en su caso, la transferencia, gravamen o restricción que afecte al dominio de un buque, será preciso que la persona que lo transfiera o grave, o contra el cual se establezca en aquel contrato alguna restricción legal, tenga previamente inscrito su derecho, aquel contrato alguna restricción legal, tenga previamente inscrito su derecho; suspendiéndose o denegándose la inscripción o anotación, según los casos, si no se hallare inscrito, o lo estuviese a favor de otra persona”.

El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenación sucesiva de actos registrados relacionados con un mismo bien o persona natural o persona jurídica.

"Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal modo que el adquiriente, sucesor o causahabiente en uno de dichos asientos sea, precisamente el transferente, causante o autor en su inmediato anterior", conforme lo precisa Roca Sastre .

No es requisito imprescindible para la disposición de un bien o derecho la previa inscripción del bien a nombre del transferente, puede disponerse válidamente sin que sea necesaria dicha inscripción.

Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce también con el nombre de Principio de Continuidad y también con el nombre de Tracto Continuo.

Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones, por ejemplo la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera transferencia en el Registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado.

Otro ejemplo de aplicación de este principio es cuando queremos inscribir el nombramiento de un Gerente si previamente es necesario inscribir la venta de participaciones, o el nombramiento del nuevo directorio.

Otro supuesto sería el caso de la transferencia de participaciones que para inscribirla debe estar inscrita la constitución de la sociedad.

Otro supuesto es el caso del aumento de capital por nuevos aportes o por la capitalización de créditos contra la sociedad, para inscribirlo es necesario que se inscriba la cancelación del precio de las acciones, conforme al artículo 204 de la Ley General de Sociedades, Ley 26887 publicada el 9 de diciembre de 1997, que establece: “Para el aumento de capital por nuevos aportes o por la capitalización de créditos contra la sociedad es requisito previo que la totalidad de las acciones suscritas, cualquiera sea la clase a la que pertenezcan, estén totalmente pagadas. No será exigible este requisito cuando existan dividendos pasivos a cargo de accionistas morosos contra quienes esté en proceso la sociedad y en los otros casos que prevee esta ley”.

Otro supuesto es el caso de la subdivisión de inmuebles que para su inscripción es necesario que el inmueble se encuentre inmatriculado.

Otro supuesto es el caso de la cancelación de hipoteca que para su inscripción es necesario que la hipoteca se encuentre registrada.

Conforme al artículo 66 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos no procede la extensión de anotaciones preventivas que se originen en la existencia de defectos u obstáculos subsanables ni en la falta de inscripción del derecho de donde emanan. 

Es decir, si no aparece inscrito el derecho de donde emana no es posible inscribir ningún título conforme al artículo VI del Título Preliminar y ni tampoco anotarlo conforme al artículo 66 del Reglamento General de los Registros Públicos.

El artículo 12 del Reglamento del Registro de Testamentos establece: “Las inscripciones de los Testamentos, ampliaciones o modificaciones de los mismos o revocatorias, así como la anotación preventiva de demandas, las sentencias sobre justificación de la desheredación y las revocatorias de la desheredación, no requieren ninguna inscripción previa. Las sentencias sobre nulidad o caducidad de los testamentos, requieren la previa inscripción de los mismos ”.

Es decir, conforme a esta norma es necesario tener en cuenta el Principio de Tracto Sucesivo cuando se solicita la inscripción de sentencias que declaran la nulidad o caducidad de los testamentos otorgados por sus causantes.

El tracto sucesivo puede entenderse como encadenamiento de transmisiones que es el aspecto material o sustantivo, es decir, primero se inmatricula el inmueble, luego se inscribe la primera transferencia, luego la segunda transferencia y así sucesivamente se continúan extendiendo las transferencias respecto del mismo inmueble en una partida registral. El tracto sucesivo en su aspecto material o sustantivo se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, artículo 2015 del Código Civil de 1984 y en los artículos 13, 130, 134, 144 y 152 del Reglamento de las Inscripciones de 1936. El tracto sucesivo entendido como encadenamiento de asientos es el aspecto formal o adjetivo, por el cual los asientos se extienden a continuación del primer asiento por orden sucesivo y sin dejar claros entre uno y otro asiento. El tracto sucesivo en su aspecto formal o adjetivo se encuentra consagrado en el artículo 18 del Reglamento de las Inscripciones de 1936.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara:”Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscrito, de modo tal que el Registro contendrá el historial completo de los bienes. El tracto sucesivo puede ser abreviado o comprimido”.

2. TRACTO ABREVIADO
El Tracto Sucesivo presenta una variante a la cual se denomina Tracto Abreviado, Tracto Comprimido o Tracto Breve, el cual consiste que en un solo asiento se extienden varias inscripciones. El Tracto Abreviado consiste en extender en un solo asiento varias inscripciones. Jerónimo Gonzales, afirma que el Tracto Sucesivo cumplen los siguientes fines: simplifica los asientos que no interesan a tercero, evita gastos inútiles y facilita la tarea de los Registradores.

Cuando se aplica el Tracto Abreviado la calificación registral es la misma, por tanto, las tasas registrales son las mismas que hubieran correspondido de no haberse utilizado el Tracto Abreviado.

Por ejemplo si un bien está inmatriculado y se presentan para la inscripción dos partes notariales de compra-venta respecto del mismo bien, es decir, A aparece en el Registro como propietario, y en el primer parte notarial aparece que lo vende a B, y en el segundo parte notarial aparece que B vende el mismo bien a C, en este caso si aplicamos el tracto abreviado en un solo asiento de inscripción se registran las dos compraventas, apareciendo como propietario directamente C, en el mismo supuesto planteado, si no aplicamos el tracto abreviado, deberíamos redactar dos asientos de inscripción, correspondiendo un asiento de inscripción para cada compra-venta, es decir, en el primer asiento de inscripción se inscribiríaa la compra venta de A a favor de B y en el segundo asiento de inscripción se inscribiría la venta de B a favor de C. En este caso los derechos registrales cancelados corresponden a dos compra ventas. Es decir, cuando se aplica el Tracto Abreviado el monto de los derechos registrales a pagar es el mismo que si no se hubiese aplicado el Tracto Abreviado.

3. EXCEPCIONES
Existen inscripciones que se encuentran exceptuadas del principio de tracto sucesivo que son las siguientes:
1) La inmatriculación, ya que el artículo 2015 del Código Civil Peruano de 1984 establece que ninguna inscripción salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. 
2) Las inscripciones a que se hace referencia en el artículo 5 del Reglamento del Registro de Sociedades. Es decir, no requieren la previa inscripción: a) las resoluciones judiciales o arbitrales sobre la validez del pacto social inscrito; asímismo, las que se refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o decisiones societarias inscribibles, y b) las resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones sociales.
3) La inscripción de disolución, liquidación y extinción de la sociedad irregular no inscrita conforme al artículo 164 del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001.
4) Las inscripciones de los testamentos, ampliaciones o modificaciones de los mismos o revocatorias así como la anotación preventiva de demandas, las sentencias sobre justificación de la desheredación y las revocatorias de la desheredación en el Registro de Testamentos no requieren ninguna inscripción previa, conforme al artículo 12 del Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.

4. INTERRUPCION DEL TRACTO
Cuando los títulos que se presentan al Registro contienen deficiencias no pueden inscribirse. En tal sentido es posible que respecto de un inmueble inmatriculado existan varias traslaciones de dominio que contengan deficiencias que no pueden ser materia de aclaración por no estar presentes los otorgantes. Es decir, traslaciones no inscritas efectuadas una a continuación de otra pero que todas o sólo algunas contengan deficiencias se denomina como interrupción del tracto sucesivo.

En la Exposición de Motivos del Libro IX del Código Civil de 1984 titulado Registros Públicos publicada el 19 de julio de 1987 se precisa que: “En tal circunstancia, el tracto es posible reanudarlo con el cumplimiento previo del procedimiento para obtener títulos supletorios, o con el procedimiento judicial necesario que ordene que inscriba el derecho de alguien que evidentemente no proviene de quien lo tenía inscrito. Esto es pues una excepción del principio de tracto sucesivo, pero a la vez es una forma de remediarlo”.

El abrogado Código de Procedimientos Civiles de 1912 en su artículo 1305 establecía que: “Quienes adquieren inmuebles en virtud de lo establecido en el artículo 872 del Código Civil, o quienes fuesen propietarios de inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad Inmueble con deficiencia en la continuidad de las transmisiones de dominio, pueden solicitar ante el juez del lugar donde ubican, que se les declare propietarios. La solicitud...”( ).

5. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 126-95-ORLC/TR. Lo prescrito por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, no enerva la plena vigencia de los demás principios registrales recogidos en el citado cuerpo legal, tal como el principio de tracto sucesivo (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 22).

II. Resolución Nº 069/92-ONARP-JV. No procede la inscripción de compra venta cuando el inmueble se encuentra registrado a favor de terceras personas (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 21).

III. Resolución Nº 038-96-ORLC/TR. No es procedente la inscripción de ampliación de embargo cuando la medida cautelar que pretende ser ampliada no ha sido registrada previamente (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 69).

IV. Resolución Nº 133-96-ORLC/TR. No procede la inscripción de compra venta cuando el vendedor ya no cuenta con dominio inscrito (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 82).

V. Resolución Nº 069-97-ORLC/TR. De conformidad con lo dispuesto en la Ley 26306 y su Reglamento, los Municipios ribereños deberán inscribir la primera de dominio a su favor en forma previa a la inscripción de un acto o contrato posterior (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 132).

VI. Resolución Nº 082-97-ORLC/TR. No procede la rectificación de los asientos de dominio si ello transgrede el tracto sucesivo de la misma (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 209).

VII. Resolución Nº 189-97-ORLC/TR. Habiendo sido inscrita la sentencia que declara la nulidad del asiento que contenía el último aumento de capital, recobra vigencia el asiento referido al capital inmediatamente anterior, por lo que todo acuerdo deberá adoptarse tomando en cuenta tal circunstancia (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 381).

6. ANTECEDENTES
El principio registral de tracto sucesivo se encontraba consagrado en el artículo 1045 del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: “Ninguna inscripción, salvo la primera de dominio, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane la transmisión o gravamen ”

Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encontraba consagrado en el artículo X del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.

El derogado artículo 2 del Reglamento del Registro de Sociedades de 1969 establece que “Por cada comerciante o sociedad se abrirá una hoja especial, en la que se extenderá la inscripción primera de aquéllos y, posteriormente, todos los actos y contratos cuya inscripción está permitida. Mientras no se extienda dicha inscripción primera, no podrán hacerse inscripciones secundarias”.

X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Prioridad es de vital importancia en el Sistema Registral Peruano, por que todas las garantías que otorga el mismo están sujetas al tiempo en que se presenta el título solicitando su registración. Por este motivo se encuentra establecido en el derecho positivo peruano el Bloqueo (Decreto Ley 18278 y Ley 26481) y la Reserva de denominación o razón social (Reglamento del Registro de Sociedades, artículo 18). También son de vital importancia en la aplicación de este principio registral las medidas cautelares (Código Procesal Civil, artículo 608 y siguientes) y la prórroga de la vigencia del asiento de presentación (Reglamento General de los Registros Públicos, artículo 37).

El Principio de Prioridad se encuentra consagrado en el aforismo latino prior in tempore, potior in jure (primero en el tiempo mejor en el derecho). Este aforismo es un Principio General del Derecho, es decir, es un aforismo latino aplicable a todo el derecho.

En las Reglas de Bonifacio III, Libro Sexto de las Decretales encontramos como antecedentes del Principio Registral de Prioridad que Qui prior est tempore, potior est jure, es decir, quien es primero en el tiempo, es mejor en derecho.

El Principio Registral de Prioridad opera de dos maneras: para excluir derechos y para determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios derechos inscritos: embargos, hipotecas, etc). Cuando opera en la primera forma se le denomina Principio de Prioridad Excluente y cuando opera en la segunda forma se le denomina Principio de Prioridad Preferente. Lo cual se desarrolla en los siguientes títulos de manera separada. En mérito a la fecha del ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las hipotecas (Principio de Prioridad Preferente) y se excluyen unas a otras las dobles ventas realizadas respecto del mismo bien inscribible (Principio de Prioridad Excluyente).

Cuando existe incompatibilidad absoluta, sustancial o excluyente, eficacia excluyente o preferencia excluyente se denomina Prioridad Excluyente provocando el cierre registral en una determinada partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo en el caso de la doble compra venta, ya que inscrita una compra venta no es posible inscribir otra del mismo bien efectuada por el mismo propietario.

Cuando existe incompatibilidad relativa o eficacia preferente de la prioridad se denomina prioridad preferente y es necesario tener en cuenta el rango registral existente entre los derechos registrados y la superioridad de rango existente entre el primer título inscrito y los posteriormente inscritos (por ejemplo la superioridad de rango existente entre la primera hipoteca inscrita respecto de las hipotecas inscritas con posterioridad), ya que en este supuesto no se provoca el cierre registral, por que inscrito el primer título en la partida registral pueden inscribirse otros títulos que pueden ser otras hipotecas o embargos principalmente.

Roca Sastre precisa que el principio de prioridad es el principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro de la propiedad se antepone con preferencia exluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad aunque dicho acto fuese de fecha anterior.

2. PRIORIDAD DIRECTA Y PRIORIDAD INDIRECTA
La prioridad reviste dos formas: Prioridad Directa y Prioridad Indirecta. La Prioridad Directa es por la cual la registración produce efecto desde la fecha y hora del asiento de presentación, conforme al artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 que establece que los efectos de los asientos registrales se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación. La Prioridad Indirecta consiste en que los efectos de los asientos registrales, se retrotraen al inicio de los derechos reales. 

XI. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artículo 2017 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.

También se encuentra establecido en el artículo X del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”

Para garantizar la aplicación de este principio es importante tener en cuenta la prórroga regulada en el Reglamento General de los Registros Públicos, el bloqueo registral y la reserva de nombre, denominación o razón social.

El principio registral de Prioridad Excluyente tiene como finalidad establecer reglas en caso de derechos reales inscritos y no inscritos y sólo puede ser acogido por los sistemas registrales no constitutivos, por que cuando el sistema registral es constitutivo, no se puede presentar este problema, ya que los derechos reales nacen sólo con la inscripción, y antes de efectuada ésta el derecho real no existe, es decir, en los sistemas registrales constitutivos no existen derechos reales fuera del registro ni aún entre las partes.

Este principio registral está consagrado para el supuesto de dos derechos reales en conflicto un derecho real inscrito y otro derecho real no inscrito. Este problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos, por que en dichos Sistemas Registrales los derechos reales nacen con la inscripción en el Registro, es decir, este problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos por que en los mismos sólo existen derechos reales inscritos.

En los Sistemas Registrales constitutivos no existe el problema de realidad registral versus realidad extraregistral, tampoco existe el problema entre derechos reales inscritos versus derechos reales no inscritos, por que en dichos sistemas registrales no existe el derecho real antes de la inscripción y recién nacen los derechos reales con la inscripción. Como la hipoteca en el Perú, si no está inscrita la hipoteca no existe como derecho real.

Este principio registral trae como consecuencia el cierre del registro para cualquier otro título incompatible. Se aplica cuando ya existe un título inscrito y se presenta otro relacionado al mismo inmueble (a la misma partida registral, pero totalmente incompatible con el otro título, digamos la doble venta). Es decir, se aplica de un título inscrito respecto a otro título no inscrito que es incompatible.

Al Principio Registral de Prioridad Excluyente también se le denomina Principio Registral de Impenetrabilidad.

1.1. Ejemplo: 
Un terreno está inmatriculado a nombre de A, luego A vende el terreno a B y después lo vende a C. Es decir, vende a dos personas la totalidad del terreno (doble venta). Ninguna de las dos compra ventas se inscribe.

C habría sido el último comprador y extraregistralmente A no pudo haberle transferido el terreno en mención por que ya no es propietario (ya que le vendió el terreno a B), pero registralmente A sigue siendo propietario, por que ninguna de las dos compra ventas se han inscrito.

En estas circunstancias C logra que se inscriba en Registros Públicos la segunda compra venta y por tanto, él queda como titular registral.

Luego B solicita la inscripción de la primera compra venta, pero esta ya no puede ser inscrita aún cuando es de fecha anterior.

Este supuesto no puede solucinarse registralmente, por tanto, es necesario que en sede judicial interponga la demanda correspondiente quien se considere afectado.

En este supuesto la primera inscripción ocasiona el cierre de la partida registral para el segundo título, es decir, que no pueda extenderse la segunda inscripción, por tanto, si A vende el mismo inmueble a B y a C, si C logra inscribir su adquisición, B ya no podrá inscribir su adquisición. Si uno inscribe el otro ya no puede inscribir, es decir, sólo uno de ellos puede lograr la inscripción.

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se aplica cuando existen dos derechos cuya existencia simultánea en el Registro no puede ocurrir, o mas exactamente no debe ocurrir. Cuando son dos derechos incompatibles entre si, registralmente no pueden coexistir, es decir, dos derechos incompatibles no pueden estar registrados, sino sólo uno de ellos y la registración de uno de ellos tiene como efecto el cierre del Registro para el otro u otros derechos.

El artículo 66 del Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece lo siguiente: “Inscrito un título traslativo de dominio de un inmueble, no puede inscribirse ningún otro de fecha anterior, por el cual se haya trasmitido la propiedad del mismo inmueble. Si solo se ha extendido asiento de presentación de un título traslativo de dominio no puede inscribirse ningún otro título anterior de la misma naturaleza durante el término que esté vigente dicho asiento conforme a este Reglamento”.

El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 contiene normas sobre el Principio Registral de prioridad excluyente en los artículos 15, 18, 21, 22, 23 y 164.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara:”La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el Registro”.

2. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 011-94-ORLC/TR. De conformidad con el artículo 2017 del Código Civil no puede inscribirse un título que sea incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 15).

II. Resolución Nº 106-95-ORLC/TR. Con arreglo al artículo 2017 del Código Civil y numeral IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos , sólo se extenderá una inscripción cuando el título se adecúe a los precedentes registrales, no siendo factible la inscripción de un título incompatible con otro ya registrado, aunque sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 24).

III. Resolución Nº 187-96-ORLC/TR. De conformidad con el artículo 2017 del Código Civil no procede la inscripción de un título incompatible con otro ya registrado (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 28).

IV. Resolución Nº 170-97-ORLC/TR. No procede inscribir un título presentado con posterioridad a otro incompatible con otro ya inscrito y presentado con anterioridad, aún cuando aquel sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 198).

V. Resolución Nº 023-96-ORLC/TR. De conformidad con el art. 2017 del Código Civil no puede inscribirse un título que sea incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 50).

VI. Resolución Nº 067-96-ORLC/TR. El principio de prioridad excluyente sólo resulta de aplicación en la medida que, el título presentado con anterioridad determine un cierre de partida definitivo respecto al presentado con posterioridad (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 37).

VII. Resolución Nº 097-96-ORLC/TR. La anotación preventiva enerva la eficacia de la fé pública registral de los titulares de situaciones jurídicas inscritas con posterioridad, publicitando la existencia de situaciones aún no consolidadas, reservando durante su vigencia la prioridad del título (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 39).

VIII. Resolución Nº 098-96-ORLC/TR. De conformidad con el artículo 87 del Reglamento de las Inscripciones cuando la anotación preventiva de un derecho se convierte en inscripción del mismo, éste surte sus efectos desde la fecha de la anotación, enervando los efectos de las inscripciones efectuadas con posterioridad (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 42).

IX. Resolución Nº 064-96-ORLC/TR. Resulta improcedente la inscripción de revocatoria de donación cuando el bien materia de anotación ya no se encuentra bajo dominio de la donataria, de conformidad con el artículo 2017 del Código Civil (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 77).

X. Resolución Nº 251-96-ORLC/TR. No es procedente la inscripción de transferencia de un inmueble por sucesión intestada, cuando la partida en que se sustenta la calidad de heredero del solicitante ha sido cerrada por ser la menos antigua, ello atendiendo a la duplicidad de partidas existentes, ya que de acuerdo al principio registral de prioridad, el Registro ampara y prefiere a quien inscribió primero, aplicándose por tanto el beneficio de legitimación contemplado en el artículo 2013 del Código Civil sin perjuicio de que en la realidad extra registral el mejor derecho corresponda a los titulares de la partida menos antigua, hecho que debe ser determinado en la vía judicial (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 209).

XI. Resolución Nº 110-97-ORLC/TR. Para efectos de adquirir el dominio adquirido por sucesión en el Registro de Propiedad Inmueble en los casos de existir duplicidad de inscripciones respecto del mismo causante siendo la inscripción mas antigua la del Registro de Testamentos y la menos antigua la del Registro de Sucesión Intestada, se preferirá al que inscribió primero en el Registro de Testamentos (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 239).

3. ANTECEDENTES
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encontraba consagrado en el artículo 148 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: “Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asunto”.

También se encontraba consagrado en el artículo 1047 del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: “No podrá inscribirse un título traslativo de dominio incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.

Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encontraba consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de igual o anterior fecha. La misma regla será de aplicación durante la vigencia del asiento de presentación de un título”.

XII. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artículo 2016 del Código Civil de 1984 que establece: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.

También se encuentra consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”.

Al Principio Registral de Prioridad Preferente también se le denomina Principio Registral de Prioridad de Rango, Prioridad Compatible o Prioridad por Rangos.

Para garantizar la aplicación de este principio es importante tener en cuenta la prórroga regulada en el primer párrafo del artículo 37 del Reglamento General de los Registros Públicos.

Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravámenes y medidas cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se inscribió primero frente a la hipoteca que se inscribió después, sin importar las fechas de las escrituras públicas ni tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en ventaja el acreedor hipotecario que logró inscribir primero su título.

Otro supuesto sería el caso de un embargo y una hipoteca, en tal supuesto los dos títulos están válidamente inscritos, sin embargo tiene preferencia el que se inscribió primero (dejando constancia que los efectos de la registración se retrotraen al momento de la presentación del título al Registro), sin importar la fecha de la escritura pública, la fecha de la minuta, ni tampoco la fecha de la resolución que ordena trabar embargo, ni tampoco la fecha del acta de embargo. Sin perjuicio que en el asiento de inscripción se cumpla con lo establecido en los artículos. 50 al 53 del Reglamento General de los Registros Públicos.

En la aplicación del Principio de Prioridad Preferente es necesario tener presente que ambos Títulos se inscriben, es decir, si se trata de dos hipotecas, las dos se inscriben, o si se trata de tres embargos y cuatro hipotecas, los siete actos inscribibles se registran y la prioridad la determina la fecha y hora del ingreso al Registro, siempre y cuando tenga acogida registral.

El rango de las hipotecas se encuentra regulado del artículo 1112 al artículo 1114 del Código Civil:
Artículo 1112.- Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se ceda su rango.

Artículo 1113.- No se puede renunciar a la facultad de gravar un bien con segunda y ulteriores hipotecas.

Artículo 1114.- El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.

El artículo 67 del Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece lo siguiente: “Se considera como fecha de una inscripción para todos los efectos que ésta debe producir, la del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de una misma fecha, relativas a un mismo inmueble, se atenderá a la hora del asiento de presentación en el Registro respectivo de los títulos respectivos.”

El Principio Registral de Prioridad Preferente se aplica cuando dos derechos corren registrados al mismo tiempo. Es claro que cada uno de ellos ingresó al Registro en una hora y/o día distinto, pero lo que caracteriza la aplicación del Principio Registral en mención es que registralmente varios derechos (generalmente hipotecas y embargos) pueden coexistir.

Por el Principio Registral de Prioridad Preferente se origina una posición de desigualdad ya que no se satisface por cuotas a los acreedores sino que existe una posición de primacía de rango de quien o quienes fueron beneficiados con la primera inscripción respecto de los que fueron beneficiados con las siguientes inscripciones. Por ejemplo cuando existen varias hipotecas inscritas se encuentra privilegiado el acreedor hipotecario que obtuvo la inscripción de hipoteca en primer rango, luego el acreedor hipotecario que obtuvo la inscripción de hipoteca en segundo rango y asi sucesivamente. En el caso de existir varios embargos anotados se encuentra privilegiado quien obtuvo la anotación de embargo en primer orden, luego quien obtuvo la anotación de embargo en segundo orden y así sucesivamente. Es posible que en una misma partida registral coexistan hipotecas inscritas y embargos anotados, en cuyo supuesto se encuentra privilegiado quien obtuvo la inscripción de hipoteca o anotación de embargo en primer orden, luego quien obtuvo la inscripción de hipoteca o anotación de embargo en segundo orden y así sucesivamente conforme al Principio Registral de Prioridad Preferente consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece que los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación y el artículo 2016 del Código Civil Peruano de 1984 que establece que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro( ).

En caso de no aplicar el Principio de Prioridad Preferente se originaría una posición de igualdad entre los acreedores hipotecarios de distintos órdenes, es decir, se establecería la satisfacción por cuotas a todos los acreedores hipotecarios por lo cual si el monto resultante de la realización del bien fuera insuficiente para pagar a todos los acreedores hipotecarios, se cumpliría con pagar parcialmente a todos los acreedores hipotecarios, con lo cual no estamos de acuerdo ya que no se beneficiaria al que obtuvo la inscripción de hipoteca en primer rango o la anotación de embargo en primer rango. 

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara:”El rango de los derechos compatibles en tanto no afecte el orden público, puede ser objeto de negocio jurídico como la reserva, permuta o posposición”.

En la aplicación del Principio Registral de Prioridad Preferente es necesario tener en cuenta la Posposición del Rango, la Permuta del Rango, la Reserva de Rango y el Sistema de Rango Fijo y el Sistema de Rango Movil.

2. POSPOSICION DEL RANGO
La posposición de rango es el acuerdo por el cual una hipoteca se traslada a un rango posterior. Por Ejemplo cuando se acuerda que la primera hipoteca pase a ser segunda hipoteca. En este supuesto el derecho que ocupará el lugar dejado libre no existe todavía. Otro ejemplo es cuando existiendo diez hipotecas inscritas la quinta hipoteca pasa a ser la última hipoteca. Es decir, por la posposición del Rango se pospone el rango hipotecario de una hipoteca ya inscrita. 

3. PERMUTA DEL RANGO
La permuta del rango es el acuerdo por el cual se intercambia el orden que aparece en el Registro. Es decir, que si existen tres hipotecas el acreedor hipotecario de la primera hipoteca, intercambia o cambia o permuta el rango hipotecario con el acreedor hipotecario de la tercera hipoteca o con el acreedor hipotecario de la segunda hipoteca. En este supuesto las dos hipotecas ya se deben encontrar inscritas. Es decir, por la permuta de rango hipotecario dos acreedores hipotecarios permutan el rango hipotecario de dos hipotecas que ya corren inscritas. Para ser factible la permuta es necesario que existan por lo menos dos hipotecas ya registradas

La primera parte del artículo 1114 del Código Civil Peruano de 1984 establece que el acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario y que para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente. El artículo 1120 del mismo Código establece que el rango de las hipotecas legales puede cederse respecto a otras hipotecas legales y convencionales.

El abrogado Código Civil Peruano de 1936 establecía en su artículo 1015 que las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se cediese su rango. Y en la parte final del artículo 1027 del mismo Código se establece que las hipotecas legales son renunciables y también puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales.

4. RESERVA DE RANGO
La reserva de rango es el acuerdo por el cual se reserva un puesto en el Registro, es decir, se aplica por ejemplo en el caso de la hipoteca y se encuentra previsto en el Artículo 3135 del Código Civil Argentino en los siguientes términos: “Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar”. Por ejemplo, cuando se inscribe una hipoteca pero reservando o separando un rango hipotecario, es decir, si existen dos hipotecas se constituye la tercera hipoteca no como tercera hipoteca sino como cuarta hipoteca.

5. SISTEMA DE RANGO FIJO Y SISTEMA DE RANGO MOVIL
Los Sistemas respecto al Rango de las Hipotecas son los siguientes: Sistema de Rango Fijo y Sistema de Rango Móvil.

5.1. SISTEMA DE RANGO FIJO
El Sistema de Rango Fijo es el Sistema en el cual no se puede variar el rango, es decir, en estos Sistemas no se encuentra consagrada la posposición del rango ni tampoco la permuta del rango.

5.2. SISTEMA DE RANGO MOVIL
El Sistema de Rango Movil es el Sistema en el cual se puede variar el rango de los derechos compatibles inscritos, es decir, en estos Sistemas si se encuentra consagrada la posposición del rango y la permuta del rango. En el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema de rango móvil pero sólo se encuentra permitida la cesión del rango hipotecario.

6. ANTECEDENTES
El principio registral de Prioridad Preferente se encontraba consagrado en el artículo VI del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 en los siguientes términos: “La prioridad en el tiempo de las inscripciones, determina la preferencia de los derechos que otorgan los registros”.

También se encontraba consagrado en el artículo 1050 del abrogado Código Civil de 1936 en los siguientes términos: “Para oponer los derechos sobre inmuebles a quienes también tienen derechos sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”.

Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El Principio Registral de Prioridad Preferente se encontraba consagrado en el artículo VII del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “La prioridad en el tiempo de la inscripción, determina la preferencia ecluyente o de rango de los derechos inscritos o anotados preventivamente. Los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación”. En este Anteproyecto se denomina a este Principio Registral con el nombre de Principio Registral de Prioridad Registral.

XIII. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL REGISTRO DE SOCIEDADES
1. GENERALIDADES
Los principios registrales aplicables al Registro de Sociedades son los que se encuentran regulados en el Reglamento del Registro de Sociedades y demás regulados en el Reglamento General de los Registros Públicos y en el Código Civil, conforme al artículo II del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades.

Los principios registrales( ) regulados expresamente en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades son los siguientes:

1) Principio de Especialidad.
2) Principio de Fe Pública Registral.
3) Principio de Tracto Sucesivo.

2. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el artículo III del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades en los siguientes términos: “Por cada sociedad o sucursal se abrirá una partida registral en la que se extenderá su primera inscripción, que será la del pacto social o la de establecer una sucursal, respectivamente, así como los actos inscribibles posteriores relativos a cada uno. Para la inscripción del primer poder otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida en el extranjero se abrirá una partida registral, en la que se inscribirán todos los poderes y demás actos que los modifiquen o extingan”.

En el Registro de Sociedades se aplica el Sistema del folio personal, es decir, por cada Sociedad se apertura una partida registral.

Por ejemplo cuando una sociedad se inscribe en una partida registral, en la misma partida registral se inscribe el aumento de capital, la disolución, la extinción y cualquier otro acto inscribible relacionado a la sociedad.

Otro supuesto es el caso de la inscripción de una sucursal en una partida registral, en dicho supuesto cualquier nombramiento de un acto concerniente a dicha sucursal debe inscribirse en la misma partida registral, por ejemplo el nombramiento de un nuevo administrador.

Una misma Sociedad puede tener varias partidas registrales cuando dicha Sociedad tiene Sucursales inscritas conforme al artículo 147 del Reglamento del Registro de Sociedades que establece: “El acuerdo de establecer una sucursal por una sociedad constituida en el Perú, se inscribirá en la partida de la sociedad y en el Registro de del lugar de su funcionamiento. Para la inscripción de la sucursal en el Registro del lugar de su funcionamiento, además de los documentos exigidos por el artículo. 398 de la Ley, deberá presentarse copia literal del asiento de inscripción del acuerdo en la partida de la sociedad”. 

El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Especialidad en los siguientes artículos:
18) Art. III del T.P. (Principio de Especialidad).
19) Art. 2 (Oficina Registral en la cual se apertura la partida registral).
20) Art. 30 (Cambio de Domicilio).
21) Art. 32 (Partida Registral de Sociedad).
22) Art. 118 (Partida Unica en caso de transformación).
23) Art. 120 (Partida nueva en caso de fusión).
24) Art. 121 (Cancelación de Partidas de Sociedades extinguidas por fusión).
25) Art. 126 (Inscripciones en la partida de la sociedad escindida parcialmente).
26) Art. 127 (Inscripción de cancelación de las partidas de las sociedades extinguidas).
27) Art. 132 (Apertura de partida registral por que reorganización simple da lugar a constitución de nueva sociedad).
28) Art. 136 (Apertura preventiva de partida registral).
29) Art. 137 (Extinción de la apertura preventiva de partida registral).
30) Art. 147 (Inscripción de Sucursal de Sociedad constituida en el Perú).
31) Art. 153 (Inscripción de poderes en partidas de la sucursal).
32) Art. 154 (Poderes para otros fines).
33) Art. 161 (Extinción de la sociedad).
34) Art. 164 (Inscripción de la disolución, liquidación y extinción de la sociedad irregular no inscrita).

La primera parte del derogado artículo 2 del Reglamento del Registro Mercantil de 1969 establecía que por cada comerciante o sociedad se abrirá una hoja especial.

3. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
El Principio Registral de Fé Pública se encuentra consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Nuevo Reglamento del Registro de Sociedades en los siguientes términos: “La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción del Registro no perjudicará al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos sobre la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud e invalidez no consten en los asientos registrales”.

Se aplica cuando una persona contrata con una sociedad sobre la base de un acuerdo de Junta de socios, pero dicho acuerdo ha sido impugnado judicialmente y la sentencia ha declarado fundada la demanda, pero ésta sentencia no ha sido inscrita, por tanto, dicha sentencia no le afecta al tercero siempre que actúe de buena fe y haya contratado sobre la base de dicho acuerdo inscrito.

Otro supuesto sería el caso de un nombramiento de un Gerente pero que en realidad es Director, es decir por error aparece en el asiento registral como si fuese Gerente y sobre dicha base un tercero contrata con la sociedad, en tal supuesto el tercero que contrato con la sociedad no se perjudica.

4. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el art.ículo V del Título Preliminar del Nuevo Reglamento del registro de Sociedades, en los siguientes términos: “Salvo las excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión”.

Se aplica en los casos de aumento de capital, ya que para inscribir el aumento de capital, es requisito que el saldo del precio de las participaciones se encuentre pagado en su totalidad.

Otro supuesto sería el caso del nombramiento del Gerente, previamente se requiere que se encuentre inscrito el nombramiento del Directorio.

Otro supuesto sería el supuesto de la inscripción de la extinción de la sociedad, ya que para inscribir la misma es necesario que se inscriba previamente la disolución de la sociedad.

Para inscribir una fusión es necesario que se inscriban previamente los pactos sociales de las sociedades fusionadas.

Para inscribir la escisión de una sociedad previamente debe estar inscrito el pacto social de la sociedad escindida.

El artículo comentado tiene como antecedente el artículo 2 del Reglamento del Registro Mercantil de 1969 en el cual se precisa que: “Por cada comerciante o sociedad se abrirá una hoja especial, en la que se extenderá la inscripción primera de aquéllos y, posteriormente, todos los actos y contratos cuya inscripción está permitida. Mientras no se extienda dicha inscripción primera, no podrán hacerse inscripciones secundarias”.

4.1. EXCEPCIONES
En el Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 existen las siguientes excepciones al principio de tracto sucesivo:

1) El artículo 5 establece que la inscripción de las resoluciones judiciales o arbitrales a que se refieren los incisos b (Las resoluciones judiciales o arbitrales sobre la validez del pacto social inscrito; asímismo, las que se refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o decisiones societarias inscribibles) y f (Las resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones sociales) del art. 3 del mismo Reglamento no requiere la previa inscripción de tales acuerdos o decisiones.
2) El artículo 164 establece la inscripción de la disolución, liquidación y extinción de la sociedad irregular no inscrita.

XIV. PRINCIPIOS REGISTRALES NO REGULADOS EXPRESAMENTE
1. INTRODUCCION
Entre los principales principios registrales no consagrados expresamente en el derecho registral peruano podemos citar los siguientes:

2. PRINCIPIO DEL FOLIO REAL
No es un principio registral, sino un sistema registral que se denomina: sistema de folio real, conforme se detallará al desarrollar los sistemas registrales.

En la Exposición de Motivos de la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones se hace referencia a principio de folio real, pero este no es un principio registral sino un sistema de inscripción.

3. PRINCIPIO DE CAUSALIDAD
Cuando nos referimos a causa podemos referirnos a causa del negocio, causa de la obligación, y causa de la atribución, a las cuales nos referiremos brevemente.

La cuasa del negocio es la causa o motivo por el cual se contrató, es decir la causa determinante para que se haya celebrado el contrato. La causa de la obligación es el motivo por el cual está obligado, por ejemplo se está obligado por que se ha celebrado un contrato válida y eficazmente un contrato. La causa de la atribución es la situación jurídica que autoriza el desplazamiento patrimonial o traslación de dominio. Es el negocio jurídico válidamente celebrado. Las inscripciones se extienden en mérito a una causa, ejemplo: en la inscripción de una traslación de dominio la causa puede ser una compra-venta, donación, permuta, adjudicación, remate, etc.

De estas tres clases de causa, a la que nos referimos es a la causa de la atribución.

Si el negocio jurídico es declarado nulo la atribución no tendrá causa, en tal supuesto, se cancela la .inscripción o la anotación, conforme al artículo 99 del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece lo siguiente: “la nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva extendidas en su mérito, siendo la resolución judicial que declare dicha nulidad, título suficiente para la cancelación del asiento respectivo”. 

Es decir, si una compra venta inscrita se declara nula, con dicha sentencia puede cancelarse la inscripción de la traslación de dominio originada por la compra venta, por que en el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema de traslación de dominio causal.

La atribución es abstracta cuando queda desligada del negocio jurídico 

El primer párrafo del artículo 46 del Reglamento General de los Registros Públicos, establece: “El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título”.

4. PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO FORMAL
Principio del Derecho Registral que consiste en una necesaria autorización para que en el Registro se practique determinado asiento, es decir, para extender una determinada inscripción o anotación.

5. PRINCIPIO DE INATACABILIDAD
Es un principio registral consagrado en otros Sistemas Registrales, por el cual una vez inscrita la adquisición no puede cuestionarse la misma judicialmente, manteniéndose la inscripción firme. 

6. PRINCIPIO DE BUENA FE
Por el cual las inscripciones solamente amparan la buena fe. Se encontraba consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos en el cual se establecía que: “las normas sobre los Registros no amparan la mala fe”.

En el artículo XI del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado en el Diario Oficial El Peruano el 05 de setiembre de 1994 se hace referencia que el Registro ampara la buena fe.

7. PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURIDICA
No es un Principio Registral sino un Principio General del Derecho, consagrado en el inciso c del artículo 3 de la Ley 26366. La Seguridad Jurídica es un Principio General del Derecho por el cual se puede preveer el futuro, es decir, se puede conocer las soluciones antes que los problemas se presenten. Por el principio de seguridad jurídica es necesario que las normas jurídicas consten en el derecho positivo. Conforme al Principio de Seguridad Jurídica se puede predecir los resultados de los problemas que se presentan.

XV. CLASIFICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
1. GENERALIDADES
Para un mejor entendimiento de la aplicación de los Principios Registrales, podemos agrupar los mismos en tres grupos conforme se detalla a continuación:

1) Principios Registrales que se tienen en cuenta para el acceso al Registro.- Los principios registrales que se tienen en cuenta para el acceso al registro son los siguientes: Principio de Legalidad, Principio de Rogación, Principio de Titulación Auténtica, Principio de Prioridad Excluyente y Principio de Tracto Sucesivo.

2) Principio Registral relacionado con la forma de registración.- El principio registral relacionado con la forma de la registración es el siguiente: Principio de Especialidad.

3) Principios Registrales relacionados con los efectos de la registración.- Los principios registrales relacionados con los efectos de la registración son los siguientes: Principio de Publicidad, Principio de Legitimación, Principio de Fe Pública Registral y Prioridad de Prioridad Preferente. 

2. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE TIENEN EN CUENTA PARA EL ACCESO AL REGISTRO
Para extender las inscripciones en los registros a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicas, tiene que efectuarse la calificación registral, que comprende los aspectos indicados en los arts. 32 y 33 del Reglamento General de los Registros Públicos.

Cuando recae una calificación registral negativa se formula observación o tacha sustantiva, las que deben ser fundamentadas jurídicamente, conforme al art. 39 del Reglamento General de los Registros Públicos, en las que casi siempre se cita los principios registrales en los que se sustenta la observación.

Los principios registrales en los que pueden sustentarse las observaciones o tachas sustantivas son los siguientes: Principio de Legalidad, Principio de Rogación, Principio de Titulación Auténtica, Principio de Prioridad Excluyente y Tracto Sucesivo.

Es decir, estos Principios Registrales se tienen en cuenta al momento de la calificación registral.

Conforme al Principio de legalidad, el Registrador efectúa un examen de legalidad al título presentado, por ejemplo no se registra el título cuando contiene un acto no registrable.

El Principio de Rogación consiste en que las inscripciones no se extienden de oficio sino a pedido de parte salvo el caso de la hipoteca legal.

Conforme al Principio Registral de Titulación Auténtica las inscripciones se extienden en mérito a Instrumento Público.

Conforme al Principio Registral de Tracto Sucesivo las inscripciones se extienden concatenadas unas a continuación de otras, es decir, ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito el derecho de donde emane.

Cuando se califican los títulos presentados al Registro para su registración no tomamos en cuenta el Principio Registral relacionado con la forma de la registración por que dicho principio registral sólo se aplica cuando el título se va a registrar, es decir, cuando se califican los títulos presentados al Registro para su registración no se tiene en cuenta el Principio de Especialidad. 

2.1. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 309-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. Por el Principio de Legalidad o Calificación, los Registradores examinan los documentos presentados en el Registro y los antecedentes que constan en éste, no estando en aptitud de calificar en base al conocimiento personal que tenga de la situación y que le haya venido por vía diferente a los documentos presentados o del propio Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 23).

II. Resolución Nº 386-97-ORLC/TR. PRINCIPIO DE ROGACION. La rogatoria de inscripción implica a todos aquellos actos inscribibles contenidos en el título y no sólo aquél o aquellos que estén consignados en el formulario de solicitud de inscripción (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 57).

III. Resolución Nº 023-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE TITULACION AUTENTICA. Conforme lo dispone el artículo 2010 del Código Civil, la inscripción se efectúa en virtud de título que conste en instrumento público salvo disposición contraria de la ley (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 50).

IV. Resolución Nº 025-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE TITULACION AUTENTICA. La inscripción se efectúa en virtud de título que conste en instrumento público y solamente en los casos en que la ley expresamente lo autorice, pueden extenderse inscripciones en virtud de documentos privados, acorde a lo prescrito en el artículo 2010 del Código Civil y lo dispuesto en los artículos 122 y 124 del Reglamento General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 52). 

V. Resolución Nº 170-97-ORLC/TR. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE. No procede inscribir un título presentado con posterioridad a otro incompatible con otro ya inscrito y presentado con anterioridad, aún cuando aquel sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 198).

VI. Resolución Nº 023-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE. De conformidad con el art. 2017 del Código Civil no puede inscribirse un título que sea incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 50).

VII. Resolución Nº 067-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE. El principio de prioridad excluyente sólo resulta de aplicación en la medida que, el título presentado con anterioridad determine un cierre de partida definitivo respecto al presentado con posterioridad (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 37).

VIII. Resolución Nº 401-96-ORLC/TR. PRINCIPIOS DE PRIORIDAD EXCLUYENTE Y TRACTO SUCESIVO. La presentación de parte que contiene una resolución judicial que ordena su inscripción conforme al artículo 2011 del Código Civil, modificado por el D.Leg. 768, no enerva la plena vigencia de los demás principios registrales recogidos en el Código Civil como el de prioridad excluyente y Tracto Sucesivo teniendo en cuenta además que ninguna inscripción puede causar perjuicios ajenos a una relación jurídica (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 255).

IX. Resolución Nº 069/92-ONARP-JV. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No procede la inscripción de compra venta cuando el inmueble se encuentra registrado a favor de terceras personas (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 21).

X. Resolución Nº 133-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No procede la inscripción de compra venta cuando el vendedor ya no cuenta con dominio inscrito (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 82).

3. PRINCIPIOS REGISTRALES RELACIONADOS CON LA FORMA DE LA REGISTRACION
Cuando un Registrador ya decidió incribir un título por haber recaído una calificación registral positiva recién aplica el Principio de Especialidad, que en el caso de los Registros de Bienes consiste en aplicar el Sistema del Folio Real, y en el caso de los Registros de Personas consiste en aplicar el Sistema del Folio Personal.

Por tanto, si una sociedad ya corre inscrita, cualquiera de los actos inscribibles siguientes deben inscribirse en la misma partida registral el aumento de capital, o la reducción de capital entre otros actos inscribibles, igual ocurre en el caso de los bienes inmatriculados, cuando corre inmatriculado un bien cualquier transferencia corresponde inscribirla en la misma partida registral.

Es decir cuando se extienden las inscripciones y/o anotaciones preventivas es necesario tener en cuenta dicho Principio Registral.

3.1. EJECUTORIAS REGISTRALES
Resolución Nº 454-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. De acuerdo al principio de especialidad al inmatricular un inmueble se genera una partida registral, con la inscripción que sirve para identificarlo, no pudiendo aperturarse mas de una partida registral para cada inmueble (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 69).

4. PRINCIPIOS REGISTRALES RELACIONADOS CON LOS EFECTOS DE LA REGISTRACION
Cuando ya se han extendido las inscripciones y/o anotaciones preventivas es necesario tener en cuenta los siguientes Principios Registrales: Principio de Publicidad, Principio de Legitimación, Principio de Fe Pública Registral y Principio de Prioridad de Rango.

El Principio Registral de Publicidad consiste en que se presume que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones y la Publicidad puede ser Material y Formal.

Por el Principio Registral de Legitimación el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su invalidez.

El Principio Registral de Fé Pública Registral protege al titular registral.

El Principio Registral de Prioridad de Rango determina la preferencia de los derechos y garantías que otorga el Registro.

4.1. EJECUTORIAS REGISTRALES
I. Resolución Nº 071-97-ORLC/TR. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. El contenido de los asientos de inscripción es oponible al adquirente al margen de cualquier declaración del transferente (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 108).

II. Resolución Nº 037-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE LEGITIMACION. El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su invalidez, a tenor de lo prescrito por el artículo 2013 del Código Civil y el numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 60).

III. Resolución Nº 121-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE LEGITIMACION. No procede rectificar la partida de un inmueble, aún cuando se haya acreditado la calidad de bien propio, a favor de uno de los cónyuges, cuando de la partida registral se desprende que el bien se encuentra registrado a favor de los herederos del cónyuge a quien legalmente no le correspondía dicha titularidad, ya que el contenido de los asientos registrales se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 79).

IV. Resolución Nº 040/92-ONARP-JV. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición, una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante en virtud de causas que no consten en los Registros Públicos, presumiéndose la buena fe del tercero mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 19).

Al desarrollar los Principios Registrales se ha desarrollado con mayor detalle cada uno de los Principios Registrales.

XVI. PRESUNCIONES CONTENIDAS EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
1. CLASES DE PRESUNCIONES
Las presunciones son de dos clases Presunciones del Hombre y Presunciones Legales.

2. PRESUNCIONES DEL HOMBRE
Las presunciones del hombre son las presunciones que forma el Juez por las circunstancias y antecedentes del hecho examinado y que pueden ser presunción probable, presunción mediana y presunción leve. A Las presunciones del hombre también se les denomina presunciones de hecho o presunciones judiciales.

3. PRESUNCIONES LEGALES
Las presunciones legales son presunciones determinadas por la ley, es decir, son establecidas por el Derecho Positivo Registral de cada Estado y pueden ser presunciones relativas y presunciones absolutas.

3.1. PRESUNCIONES RELATIVAS
Las presunciones relativas son presunciones juris tantum que si admiten prueba en contrario. Son presunciones que si pueden ser contradichas y pueden ser desvirtuadas con prueba en contrario que acredite la falsedad o inexactitud de dichas presunciones, es decir estas presunciones si admiten prueba en contrario. Las presunciones relativas si pueden ser desvirtuadas con prueba contrario que acredite la falsedad o inexactitud de dichas presunciones.

3.2. PRESUNCIONES ABSOLUTAS
Las presunciones absolutas son presunciones juris et de jure que no admiten prueba en contrario. Son presunciones que no pueden ser contradichas y no pueden ser desvirtuadas, es decir, no admiten prueba en contrario. Las presunciones absolutas no pueden ser desvirtuadas. A las presunciones absolutas algunos tratadistas les niegan su existencia y no les denominan presunciones sino que les denominan ficciones.

4. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE CONTIENEN PRESUNCIONES
Los principios registrales que contienen presunciones son los principios de Publicidad, Legitimación, Fe Pública Registral, y Rogación.

4.1. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El Principio Registral de Publicidad se encuentra consagrado en el art. 2012 del Código Civil de 1984 de la siguiente manera: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. Este artículo contiene una presunción absoluta, pero para algunos tratadistas no se trataría de una presunción sino de una ficción. El artículo 2012 del Código Civil tiene como antecedente el art. V del Título Preliminar del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1967. Conforme a la Exposición de Motivos de este abrogado Reglamento Registral el referido art. V contiene una presunción juris et de jure.

4.2. PRINCIPIO DE LEGITIMACION
El Principio Registral de Legitimación se encuentra consagrado en el art. 2013 del Código Civil de 1984 en el cual se establece que: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”. Este artículo establece una presunción relativa, ya que admite la posibilidad de rectificación y de declaración judicial de invalidez. El art. 2013 del Código Civil tiene como antecedente el art. VII del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1967. La Exposición de Motivos de este abrogado Reglamento Registral establecía que la inscripción establece una presunción sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma precisando que las inscripciones “prima facie” deben considerarse ciertas salvo prueba en contrario.

4.3. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
El Principio Registral de Fe Pública Registral se encuentra consagrado en el art. 2014 del Código Civil de 1984 en cuyo segundo párrafo establece que: “la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”. Este artículo establece una presunción relativa, ya que en el articulado se establece que se admite prueba en contrario.

4.4. PRINCIPIO DE ROGACION
El Principio Registral de Rogación se encuentra consagrado en el art. III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

AUTOR:
Fernando Jesús Torres Manrique 
fhernandotorres@hotmail.com


[1] Juez Mixto Titular Decano de Moyabamba. Ex Registrador Público Titular de la Oficina Registral Regional Los Libertadores Wari, en las Sedes Registrales de Ica, Pisco, Huanta, Huancavelica y Nasca. Ex Jefe Titular de la Oficina Registral de Huancavelica, Ex Presidente de la Comisión de Transferencia del Registro de Propiedad Vehicular de la Sub Dirección Regional de Transportes Comunicaciones Vivienda y Construcción al Sistema Nacional de los Registros Públicos. Ex Miembro de la Comisión Especial de Transferencia del Registro de Vehículos Menores de la Dirección Regional de Transportes Comunicaciones Vivienda y Construcción a la Oficina Registral Regional Los Libertadores Wari. Ex Representante del Procurador Público a cargo de los asuntos judiciales del Ministerio de Justicia en los procesos en los que era parte la Oficina Registral Regional Los Libertadores Wari en el distrito judicial de Huancavelica. Ex Apoderado de la Oficina Registral Regional Los Libertadores Wari. Estudios de Post grado en Derecho Administrativo, Laboral, Contratos Modernos, Derecho Procesal, Derecho Registral y Notarial, Derecho Comercial y Derecho Civil, Despacho Judicial, Derecho Procesal Civil, Diplomado en Función Jurisdiccional, Negociación, Arbitraje, Pedagogía Universitaria y Conciliación Extrajudicial. Egresado del  V Programa de Formación de Aspirantes de la Academia de la Magistratura. Estudios de especialización en el Perú y en el extranjero. Expositor en importantes eventos académicos en el Perú y en el extranjero. Autor de abundantes artículos jurídicos publicados en el Perú y en el extranjero (en Revista Jurídica del Perú, Revista Normas Legales, Revista Peruana de Jurisprudencia, Suplemento Hechos y Derechos, Suplemento Legal Express de la Editorial Gaceta Jurídica, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Diario Oficial El Peruano, Derecho y Cambio Social, Monografías.com, Elnotariado.com, Revista Temas de Derecho Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Hechos de la Justicia, Revista Juris & Marcs revista de derecho y medios alternativos de resolución de conflictos, Revista Ofired de la Oficina Registral Regional Los Libertadores Wari, Revista Electrónica Astrolabio, Ilustrados.com, Diario Voces de San Martín, Diario Ahora de San Martín, Diario Ecos de San Martín, Diario Visión Regional de Huancavelica, FaQmania, entre otras) y de los siguientes libros: Derecho Empresarial (agotado), Garantías (agotado), Derecho Comparado y Sistemas Jurídicos (agotado), La Enseñanza del Derecho (agotado), Introducción al Derecho y Latín Jurídico (agotado), Tratado de Derecho Empresarial (por publicar), Tratado de Derecho Registral (en prensa), Personas Jurídicas (por publicar), Tratado de las Garantías (por publicar), Derecho Procesal Civil (por publicar), Garantías Mobiliarias (por publicar), Diccionario de Derecho Registral y Notarial (por publicar), Derecho Civil (por publicar), Derecho Comparado (por publicar), Ejecutorias Comentadas (por publicar), Derecho Registral (por publicar) y Calificación Registral de Documentos Judiciales (por publicar). Segundo Puesto como expositor en el Taller de Investigación Jurídica organizado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos en la categoría maestristas. Un semestre en la Maestría en Derecho Empresarial en la Universidad Católica Santa María de Arequipa. Maestría en Derecho Civil y Comercial en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (Lima – Perú). Ha estudiado en la Escuela Nacional de Control de la Contraloría General de la República. Estudios de contabilidad, administración, economía, marketing y reingeniería. Con artículos aprobados a ser publicados en la Enciclopedia Jurídica OMEBA tales como Responsabilidad Precontractual y Codificación. Consejero de la Revista Electrónica Derecho y Cambio Social.fhernandotorres@hotmail.com

[2]  ROCA SASTRE, Ramón M, Derecho Hipotecario. Tomo I, pags. 720-721.

  ([3]) El Código Civil Peruano de 1936 establecía que quien adquiere un inmueble por prescripción puede entablar juicio para que se le declare dueño y que la sentencia que acceda a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño.

([4]) El Código Civil Peruano de 1984 establece en el artículo 1112 que las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.

([5]) Cada uno de los Principios Registrales han sido desarrollados con mayor detalle en los Capítulos VIII al XVIII.

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