|
|
Principios Registrales
Resumen: Principios regístrales. Procedimiento registral. Anotaciones preventivas bloqueo registral.
574 visitas |
Rating: 
Tell a Friend
|
Autor: Jessica Mendoza Garcia
Introducción
Principios regístrales
Procedimiento registral
Anotaciones preventivas
bloqueo registral
Conclusiones
Bibliografía
INTRODUCCION
A medida que nuestra sociedad avanza, sea con la tecnología,
ideologías, los modos de rechazar el tráfico comercial, económico y jurídico
y por el hecho de manejar grandes o pequeñas actividades, nos vemos en la
necesidad de recurrir a los diferentes medios de formalidades que la ley regula
a efectos de asegurar nuestro patrimonio y que el mismo circule para que se vaya
incrementando y poder tener una estabilidad económica relativa que es, a lo que
todas las personas (sean empresarias, personas jurídicas o naturales) esperan.
Entonces vemos la importancia que tienen los temas que tratamos en este trabajo.
Para el mejor desarrollo del mismo hemos convenido dividir al
trabajo en tres capítulos; el primero capitulo trata de los principios
registrales que rigen al derecho material y más específicamente en los que se
basa el notario para dar fe y dar forma al trabajo que realiza; el segundo capítulo,
veremos todo lo referente al procedimiento registral, quise decir cuáles son
los primeros pasos que debemos de dar, antes de llegar a la inscripción de algún
acto o contrato que realicemos o para llegar a Ud. y por último el tercer capítulo
tratamos sobre las anotaciones preventivas – bloqueo registral para conocer cuáles
son aquellos actos que pueden ser inscribibles para asegurar la ejecución de
una sentencia de salir a nuestro favor.
Como observamos, podemos afirmar que lo expresado líneas
arriba es cierto; esto quiere decir que estos temas son muy importantes, debido
a que las personas naturales o jurídicas no quieren perder patrimonio o quebrar
ya que buscan las formalidades y protección que las leyes conceden a través de
los notarios ya que estos son los nexos para llegar a la inscripción del acto o
contrato que se desea tenga protección para asegurar nuestro futuro.
Por todo lo expuesto, esperamos que éste trabajo llene las
expectativas de todos los docentes, estudiantes y otros, ya que es un trabajo
que le hemos puesto bastante empeño por la misma transcendencia jurídica de
que trata. La alumna
CAPITULO I
PRINCIPIOS REGÍSTRALES
Son las orientaciones capitales, líneas directrices del
sistema. Resultado de la sintetización o condensación jurídico registral.
Según Sanz, los principios registrales son las reglas fundamentales que
sirven de base al sistema registral de un país determinado, y que pueden
especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su
derecho positivo.
Roca Sastre, es el resultado conseguido mediante la
sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia
manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales
o líneas directrices del sistema registral.
- Concepto. Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que
rigen u orientan un determinado sistema registral.
- Clases
:
- Principio de Rogación: Llamado también principio de instancia, y
significa que las inscripciones en los Registros Públicos se extienden
necesariamente a solicitud de la parte interesada, no procediendo las
inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia del Registrador; la
rogatoria o a la solicitud es necesaria. Este principio está contenida en el
art. 2011cc "Los registradores califican la legalidad de los documentos
en CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción..." y el Art. 131 del
Reglamento General de Registros Públicos: "Toda inscripción se efectuará
a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien
tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente
autorizados para ello, pueden ser representantes de títulos, están también
facultados para hacer valer los recursos que permitan los reglamentos de los
registros".
Cualquier persona puede solicitar la inscripción o
anotación preventiva de un título, sin necesidad de acreditar legítimo
interés o personería.
Excepciones:
- Cuando se haya incurrido en error material; cuando sin intención de
causar daño, se han escrito unas palabras por otras, emitido por la expresión
de alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los
nombres propios al copiarlos del título, sin cambiar por eso
- Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 C.c) "Las hipotecas
legales a que se refiere el artículo se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador.
- Según el Decreto Ley N° 26135, que para efectos del cobro de deudas
laborales que tuviera el empleador, cierre del centro de trabajo sin
autorización expresa de la AAT y siempre que no se haya abonado la CTS de
sus trabajadores, de tratarse de embargo sobre bienes muebles del empleador,
la inscripción en los registros públicos será de oficio y en el día de
recibida la notificación pertinente, sin costo alguno para los demandantes.
- En el caso del Art. 1 de la Ley N° 26785, COFOPRI remitirá al Registro
Predial Urbano el título rectificatorio con los nuevos planos, para que el
Registrador proceda a realizar la inscripción correspondiente.
- En virtud a la Ley N° 26887, Ley General de Sociedad, novena, décima, y
décima primera disposición transitorio se presume la extinción de las
sociedades inscritas en el Registro cuyo período de duración se encuentra
vencido siempre que no se nombren liquidadores en el plazo previsto, la
respectiva oficina registral procederá a cancelar de oficio la inscripción
de las sociedades extinguidas.
- Principio de Prioridad. Se refiere que los derechos que otorgan
los registros públicos están determinados por la fecha de su inscripción y,
a su vez, la fecha de inscripción está determinada por el día y la hora de
su presentación. El apotegma jurídico "prior in tempore in jure"
(El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho). Nuestro código
civil reconoce este principio y establece dos clases:
Prioridad de Rango: Contenido en el artículo
2016, es la posibilidad de concurrencia registral, los derechos inscritos
no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de
su inscripción. Son permisibles los siguientes negocios de rango:
- Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito en la Ley N° 26481,
que se refiere al bloqueo registral.
- Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos hipotecas ya inscritos.
- Posposición de Rango: Una sola de las hipotecas esta inscrito, cediendo
ésta su lugar a otra, que se constituye recién.
- Coparticipación: Pluralidad de Derechos hipotecarios de dos formas:
Compartida Inicialmente, que esté autorizada la coparticipación.
Prioridad excluyente: Contenida en el método
2017, si un título que pretende inscribirse, si es incompatible con otro
ya inscrito simplemente no podría inscribirse. Existe un cierre registral
y se expresa de 2 modos: erga onmes oportunidad.
- Si un título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir se
rechazará la inscripción del título incompatible.
- Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre
registral, para el título incompatible, es condicional, en el sentido de
que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título
no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y éste
podría lograr acceso al registro.
- Principio de Fe Pública Registral. Este principio esta
incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos, y el C.C. en su Art. 2014. Se halla
justificados por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la
contratación a base de los asientos de inscripción que obran en los
registros. Pero, cabe señalar que la protección que brinda se refiere únicamente
a los terceros de Buena Fe que adquieren a título oneroso (deben ser
concomitantes) por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que
significa que quien lo niega, tiene la obligación de probarla. Si una persona
adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho a otorgarlo,
e inscribirse su adquisición, está en camino, pero sólo en camino de
convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio
de fe pública registral con lo cual logrará hacer a su derecho absolutamente
inatacable por todos.
- Principio de Legalidad
. Se refiere que todo título que pretenda
su inscripción y/o anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido
a una previa calificación registral, a fin de que en los asientos
correspondientes solamente tenga acceso los títulos válidos y perfectos.
Calificación.
Registral, es el análisis minucioso y exhaustivo que
debe realizar el Registrador respecto a la licitud del acto, contrato,
resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas
legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Públicos,
que son los asientos pre-existentes, índices. La calificación de acuerdo
al principio de legalidad, consiste en un juicio de valor, no para
declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no al registro una
nueva situación jurídico – registral. Según el artículo 2011; el
registrador debe calificar lo siguiente:
- Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se debe
apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de
formalización del documento, como el uso del papel adecuado, el pago de los
tributos correspondientes, la autenticidad de los tributos correspondientes,
la autenticidad del parte notarial así como la pertenencia del tipo de
documento del cual se trate con relación al acto.
- Capacidad de los Otorgantes
- La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificación
verificando si existe o no razones de nulidad en las manifestaciones de
voluntad, conforme lo dispone el artículo 219 C.C.
- Identificación. El registrador debe verificar la identidad entre el
titular del Derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico
de materia de inscripción.
- Principio de Publicidad
.
Por este principio se presume, sin admitirse prueba en
contrario, de que todos están enterados del contenido de las
inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure" porque no
se admite prueba en contrario nadie podrá alegar desconocimiento o
ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas de
inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los títulos
que dieran mérito para su respectiva inscripción, los que se encuentran
archivados.
Hay dos clases de publicidad.
- Publicidad Material
. Es la contenida en el enunciando mismo del
principio; está "in re" en el Texto mismo del principio; por lo que
nadie puede alegar su desconocimiento.
- Publicidad Formal
. la misma que se hace realidad con la obligación de
los funcionarios de los Registros Públicos de informar a quien lo solicite
del contenido de las inscripciones y títulos archivados; se da dos maneras.
b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir
directamente en las oficinas de los registros públicos a la que se
puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban los tomas y/o
fichas.
b.2) Publicidad formal Indirecta. El
usuario puede solicitar cualquier certificado que requiere como son
los certificados de gravámenes, copia literal, etc. Previa la
presentación de una solicitud y el pago de los derechos
correspondientes. Nuestro código incorpora este principio en su artículo
2012.
- Principio de Legitimación.
Conocido en la doctrina como "principio de
credibilidad general del asiento", en virtud del cual el asiento
produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido;
su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica mediante la
presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del
mismo. En nuestro ordenamiento jurídico existe cierta uniformidad en el
tratamiento de este principio, el artículo 2013 C.c. el artículo VII del
T.P. del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) el artículo
3 de la Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos,
y de la SUNARP, Ley N° 26366 que establece como garantías del Sistema
Nacional de los Registros Públicos, y el artículo VII del Reglamento de
inscripciones del Registro Predial Urbano, D.S. 001-90-VC 18.01.90 (RRPU),
que dice en su segundo párrafo: Ninguna inscripción podía ser
rectificada o invalidada por resolución administrativa.
Se habla presunción, esta es iures tantum, se extingue
en cuanto se demuestre que la situación es, en realidad, distinta de la
declarada por la inscripción. Sanz Fernández enumera cinco puntos
distintos en los que pueda incidir la prueba contraria a la presunción de
exactitud, a saber:
- Nulidad, falsedad o errar del asiento.
- Nulidad, o defecto del título
- Falta de conformidad de la inscripción con el título, por recogerse en
aquella, de manera erróneo o incompleta, el contenido real de éste.
- Existencia de títulos posteriores que hayan modificado aquél, cuya
inscripción está vigente en el Registro.
- Extinción del Derecho Inscrito.
Existen dos clases de Legitimación:
Legitimación activa. El titular registral, por el
hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es
titular sin ninguna limitación.
Legitimación Pasiva. Es la que protege al tercero
que no tiene ningún derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con
quien sí lo tiene. Por ejemplo, el dueño de un predio puede ejercer una
acción relacionada a los límites con el predio de propiedad de otra
persona; en ese caso la legitimidad previa le permitirá dirigir la acción
contra quien aparece como titular registral de la finca vecina, a no ser
que conozca que el propietario verdadero es un tercero.
- Principio de Tracto Sucesivo.
Llamado también de tracto continuo esta contenido en el
artículo 2015 C.C. que a la letra dice: "ninguna inscripción, salvo la
primera, se hará sin que esté inscrito, salvo la primera, se hará sin que
esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Roca Sastre
dice: Que el principio de tracto sucesivo tiene carácter formal por estar
impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral Material,
sino formal ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se dirige al
Registrador, mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título
que pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto sucesivo.
Este principio no solamente se da en el Registro de
Propiedad inmueble, si no también en todos los Registros. Por ejemplo, en el
Registro de Mandatos y poderes, no podrá inscribirse una sustitución de
poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el
Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de
testamento si previamente no esta inscrito el testamento cuya nulidad se
pretende, no podrá inscribirse un aumento de capital si previamente no está
totalmente pagado el capital suscrito. Existen excepciones:
En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede
solicitar la anotación preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no
inmatriculados es decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual
el Registrador Público deberá abrir una partida o ficha espacial sin tener
en cuenta el tracto sucesivo. Tenemos también cuando se trata de sociedades
irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar inscritos en el
libro de Sociedades Mercantiles. Dicha sociedad al acordar su disolución, es
posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no haberse inscrito el acto
constitutivo, para lo cual se abrirá partida especial.
- Principio de Especialidad.
Llamado también de determinación y tiene por objeto
individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las
personas, determina que cada inscripción se haga en partida separada. Roca
Sastre afirma que este principio es expresión que denota un criterio
singularizador, particularizado y de especificación. Pérez Isola, señala
"en sentido lato, el principio de especialidad busca la determinación
exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organización del Registro
Sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se
circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine
una hoja registral propia.
- Principio de Impenetrabilidad.
Tiene como propósito impedir que se inscriban derechos
que se opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean de
fecha anterior, estando vigente el asiento de presentación. El artículo
149 del Reglamento General de los Registros Públicos dice "Encontrándose
vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título
referente a la misma partida o asiento. Este principio tiene un valor
normativo de finalidad inmediata, porque va dirigido al Registrador para
que se abstenga de inscribir el titulo o acto registrable que simplemente
resulte incompatible con otro, cuyo asiento de presentación esté vigente
y que fue presentado con anterioridad al Registro. Por ejemplo: Si A vende
un mismo inmueble a B y a C, siendo la venta a C de fecha posterior al de
B, pero ingresa la venta hecha a C, en primera instancia, el Registrador
no podía inscribir la venta hecha a B, aunque este sea de fecha anterior
con respecto a C, precisamente por aplicación del Principio de
Impenetrabilidad. Ahora si la vigencia del asiento de presentación de la
venta hecha a favor de C, caduca, recién podía inscribirse la venta
hecha a favor de B. pero, si se inscribe la venta hecha a favor de C, el
otro título referente a la venta hecha a favor de B, tendrá que ser
denegada y por consiguiente tachado el título, aunque esta sea de fecha
anterior.
CAPITULO II
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
- Instrumentos que dan mérito a las inscripciones:
- Las Escrituras Públicas y demás documentos extendidos ante Notario,
Cónsules o representantes diplomáticos en ejercicio de sus
atribuciones.
- Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o representantes
de entidades estatales o paraestatales, a los cuales la ley haya
concedido funciones análogas a las notariales.
- Las extendidas por otros funcionarios, en ejercicio de sus
atribuciones.
- Las partidas de los Registros de Estado Civil.
- Las partidas parroquiales en los casos previstos en el Artículo 2115
del del Código Civil: "referentes a los hechos antes del
14-11-1936 conservan la eficacia que les atribuyen las leyes
anteriores". Tratándose de matrimonios, solo tendrá valor lo
referente a nupcias contraídas antes de la vigencia de la Ley N° 6890
del 8-10-1930.
Las inscripciones se realizarán en virtud de
testimonios o copias certificadas por el mismo funcionario o institución
que conserve en su poder la matriz correspondiente.
La inscripción se hace en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo disposición contraria.
Los títulos que emanen autoridades o funcionarios públicos
extranjeros son inscribibles, siempre que contengan actos de la ley
peruana considere lícitos y se encuentren legalizados y traducidos de
ser el caso, los cuales deberán estar sujetos a las leyes y reglamentos
que al respecto deben observar los funcionarios del Ministerio de
Relaciones Exteriores. De igual manera las sentencias expedidas en el
extranjero se inscriben, si las leyes peruanas le otorgan el exequatur.
Se requiere de igual manera autorización del Poder Judicial peruano
para anotar demandas planteadas ante tribunales extranjeros. Los actos
de jurisdicción voluntaria o resoluciones en procedimientos o
contenciosas otorgados en el extranjero se inscriben sin necesidad de
exequatur, sin perjuicio de acciones de validez o nulidad que se pueda
interponer.
- Presentación de los Títulos:
- Solicitud de Inscripción: En concordancia con el principio
de rogación la inscripción a los registros se rechazan de parte, de
quien adquiere el derecho, quien lo transmite o el que tenga interés en
asegurarlo. Lo puede solicitar cualquiera y a ésta persona se le
denomina representante y está facultado para interponer los recursos
impugnatorios conforme a Ley.
- Forma de Presentación
: Puede ser verbal o por escrito, único
requisito el pago previo de los derechos registrales; Deben de
realizarse dentro de las horas de atención; ya que su transgresión
lleva a la nulidad del asiento de presentación. Debe efectuarse en un
solo original o parte, puede ser por duplicado.
- El Diario su Importancia
: Es el libro en el que se extienden
los asientos de presentación, indicándose a su margen las actuaciones
que se han originado. Es por ello que es muy importante para poder
aplicar el principio de prioridad. Tratándose de Registros Públicos el
alcance de este diario es mucho mayor, porque los efectos de la
inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación,
concordante con el artículo VI del título preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos que dice: "La prioridad en el
tiempo de las inscripciones, determina la preferencia de los derechos
que otorgan los registros". Si se encuentra vigente el asiento de
presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la
misma partida o asiento, lo que demuestra una vez más la importancia
del Diario.
- Asiento de Presentación
: Se llama asiento de presentación
al extendido en el Diario, cuyo objeto es hacer contar inmediatamente el
momento o instante de ingreso o entrada en el Registro, de cada título,
presentando en forma para su registración se considera como fecha de
inscripción para todos los efectos la fecha del asiento de presentación.
d.1) Contenido del Asiento de Presentación
- Nombre, apellido y domicilio del presentante.
- Hora de presentación.
- Naturaleza del título presentado y el nombre y cargo del
funcionario que lo ha expedido.
- El derecho que se constituya, reconozca, trasmita, modifique o
extinga por el título que se presentó a inscribir.
Al margen de cada asiento se consignará el tomo y
folio de la inscripción o de que ha sido denegada. En el caso de
Provincias, el diario se lleva entonces, en el que se extiende una
anotación que diga: "Prestación del día... de 200... y su
correspondiente diligencia de cierre".
d.2) Plazo de Vigencia del Asiento de Presentación
Tiene un plazo de 30 días hábiles,
computables a partir del día siguiente al de su presentación. E
incluye el último día. Para efectos registrales se considera días
inhábiles domingos y feriados y los días en que el Registrador
dejó de concurrir a su oficina.
d.3) Prórroga del Término del Asiento de Presentación
Puede ser prorrogado 60 días en los casos que
los títulos presentados por su extensión, número u otra causa
demanden una labor extraordinaria.
La prórroga será solicitada por el
Registrador dentro de los primeros quince días del plazo
ordinario y será autorizado por el jefe de la Oficina Nacional de
los Registros Públicos, el Vocal o Juez Visitador, a falta de éstos
los Presidentes de las Cortes. Se prorroga también:
- Si se interpone recursos de apelación y revisión.
- Si se entabla queja contra el Registrador.
- Si se promueve acción judicial contra lo resuelto por la Junta
de Vigilancia.
En caso de apelación y revisión, la prórroga
no tiene plazo fijo de duración.
En caso de revocarle la tacha y de ordenarse la
inscripción, la prórroga del asiento de presentación dura 20 días
más, contados a partir de la fecha en que el expediente es
devuelto a la oficina de origen.
Si los órganos superiores al Registrador
confirman la tacha la prórroga del asiento dura 30 días más
computados a partir de la fecha, en que se devuelve el expediente
a la oficina de origen el interesado puede promover acción
judicial y solicitar la anotación preventiva de la demanda y si
ésta es declarada fundada y se ordena la inscripción, los
efectos de ésta se retractan a la fecha del asiento de presentación.
- Desistimiento:
Se puede plantear el desistimiento solo en relación
con la incitación solicitada del procedimiento registral, porque, las
normas no lo establecen, pero, tampoco lo prohiben. Será viable el
desistimiento y debe aceptarse, sólo en actas y contratos cuya
inscripción es facultativa; por Ejm. Compraventa más no cuando es
obligatoria Ejm. Hipoteca. Debe ser presentada mediante una solicitud
del presentante o del beneficiado con la inscripción, conforma
legalizada por Notario y mientras esté vigente el asiento de presentación.
CAPÍTULO III
ANOTACIONES PREVENTIVAS BLOQUEO REGISTRAL
- ANOTACIONES PREVENTIVAS.
- Concepto.
Es el asiento provisional que se hace en los Registros Públicos
para asegurar el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de
cualquier derecho real que aún no puede ser inscrito en forma definitiva.
- Clases.
- Por vías de enumeración de las Anotaciones Preventivas
.
- Los embargos preventivas y definitivos.
- Las demandas a juicio del juez que se refieren a actos inscribibles.
- Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el
derecho de donde emane la transmisión gravamen.
- Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por que adolecen de
defectos subsanables
- Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a las
leyes
- Los contratos de préstamos hipotecarios por adquisición de vivienda única
otorgados por entidades financieras especiales (Banco de la Vivienda,
Banco Central Hipotecario del Perú, Mutuales de Vivienda, etc.)
- Por su función
.
- Publicidad Registral; en caso de anotarse preventivamente una demanda.
- Constitutivas de Especial Garantía Registral y el embargo.
- Por su Modo de Producirse en el Registro
.
- De Oficio, puede hacerlo el registrador.
- Solicitada, solicita los interesados.
- Ordenadas, por los Jueves y Tribunales así como autoridades
administrativas.
- Por su Duración
.
- Pre – Determinada, regla dominante.
- Indefinida es la excepción
- Por su Naturaleza
.
- Judiciales; por demandas u otra que emane el Poder Judicial.
- Registrales propiamente dichas, por defectos subsanables
- Legales; según por imperio de la ley.
- Efectos de las Anotaciones Preventivas.
En el caso de los bienes muebles e inmuebles, estés
podrán ser enajenados o agravados, pero sin perjuicio del derecho de la
persona a cuyo favor se ha hecho la anotación.
Un caso típico de anotación preventiva es el
embargo, y en la cual no se coacta la facultad dispositiva del dueño.
No se puede enajenar en los siguientes casos:
- Anotaciones Preventivas de Prohibición de enajenar; durante la
vigencia de la anotación.
- Anotaciones Preventivas por defectos subsanables del título
- Anotaciones preventivas del derecho hereditario
Estas tres anotaciones provocan cierre del Registro o
cierre de partida, ya que la relación básica anotada acapara toda la
titularidad del inmueble o derecho real objeto de la anotación.
- El Bloqueo. Mientras éste vigente ésta anotación.
- Diferencias entre Anotaciones Preventivas e Inscripciones
.
|
Anotaciones Preventivas
|
Inscripción
|
- Pública indistintamente derechos reales y personales, así como
situaciones jurídicas de mera proyección inmobiliaria.
- La regla es la caducidad y solo la de carácter judicial, puede
en cierto supuesto tener una duración indefinida registral.
- Se práctica en virtud de un documento privado Ejm. El Bloqueo
|
Pública en general derechos reales o gravámenes de
carácter real inmobiliario y solo por excepción derechos personales y
contrato de arrendamiento y de opción de compra.
Duración indefinida; la caducidad es hasta cierto
punto excepcional.
Se extiende en base a su titulación pública.
|
- Donde se extienden las anotaciones preventivas
.
Se extienden en la partida respectiva de cada finca en el
Registro de Propiedad y si no está inscrita la finca se abrirá en el libro
respectivo, partida especial.
Si la anotación procede de Resolución Judicial se
transcribirá además, de ésta, expresando en todo caso los hombres del
juez y del secretario.
- Faltas no subsanables.
En este caso no se anotará preventivamente, pero se
pondrá el asiento de presentación una nota marginal, en la que se exprese
en forma breve del porqué se ha denegado la inscripción y la respectiva
anotación.
- Faltas subsanables.
Son faltas subsanables que afectan la validez del mismo título,
sin producirse necesariamente la nulidad de la obligación en ellas
constituida. Si el título se encuentran en ésta condición el Registrador
suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva, en caso de
que la solicite el que presentó el título. Cuando a juicio del Registrador
la falta no es subsanable denegará la inscripción.
- En virtud de que se extienden.
- En la Anotación Preventiva Judicial (embargo) se extiende en
virtud de las partes: judiciales que contengan el auto del juez
decretando el embargo, la diligencia por la suma que se ha tratado el
acto de embargo y el decreto ordenando la anotación.
- En el caso de demandas
, es a mérito de las partes judiciales y
la orden del juez ordenando la anotación.
- En el caso que sean defectos subsanables
, es a mérito de la
misma parte que ha sido observado, previa solicitud del presentante o
interesado.
- Extinción de las Anotaciones Preventivas.
- Caducan a los 60 días de la fecha del asiento de presentación
correspondiente, puede prorrogarse hasta por 180 días por justa causa o
resolución judicial.
- La cancelación puede ser total o parcial. En el caso de una cancelación
total puede pedirse u ordenarse.
- Cuando se extinga del todo el derecho inscrito.
- Cuando se declare, la nulidad del título que se extendió la
anotación.
- Cuando se declaré la nulidad de la anotación preventiva por falta
de alguno de los requisitos esenciales.
La cancelación procesal puede pedirse u ordenarse
cuando el derecho que ha sido inscrito se reduzca o disminuya a favor
de la finca gravada.
- Las anotaciones preventivas extendidas en virtud de escritura pública
no se cancelan sino por otra escritura pública otorgada por la persona
a cuyo favor estuviese extendido o por su representante legal. En caso
de oposición, se puede solicitar que sea judicialmente como la
hipoteca.
- Si se extienden en virtud de una orden judicial no se cancela sino,
por otro mandato de juez, competente como los embargos y demandas.
- Contenido de los Asientos de Cancelación de Anotación Preventivas
.
- Clase de documento en cuya virtud se extiende la cancelación.
- Fecha de dicho documento y la de su presentación en el Registro.
- El nombre del juez o autoridad que lo haya extendido el Notario ante
quien se haya otorgado.
- Nombre de los interesados la anotación preventiva.
- Forma en que la cancelación se haya ejecutado.
- Clasificación de las Anotaciones Preventivas.
- Anotación Preventiva de Demanda.
A.1) Concepto: Es una medida
cautelar que sirve para asegurar el cumplimiento de las
decisiones judiciales. La anotación de la litis da a conocer
a los terceros adquirientes la existencia de un litigio sobre
un bien inmueble o respecto a la validez o invalidez de un
asiento de inscripción cualquiera. Esta anotación ampara el
derecho del solicitante y le permite asegurar en última
instancia la decisión de la autoridad judicial.
Se busca el respecto a la administración
de justicia y el prestigio de las sentencias, que se podrían
frustrar en su ejecución con los actos del demandado.
A.2) Requisitos.
- Verosimilitud del derecho que se invoca, la misma que deberá
ser apreciada por el juez en cada caso, teniendo en cuenta los
fundamentos jurídicos y las circunstancias de hecho de la
demanda.
- Que exista peligro en la demora (periculum in mora) pues el
propósito de ésta medida es de que, quien va a contratar con
el demandado conozca la existencia de litigio.
A.3) Formalidades:
- Se extiende por orden el juez competente directamente o por
medio del exhorto y previa petición de la parte legítima al
iniciar la demanda o en el curso del litigio, cuando la
autoridad judicial determine que existe motivo para ello.
- A mérito de las partes se extenderá:
- La demanda y la orden del juez mandándola a anotar.
- Fecha del proveída en que se haya acordado la admisión de la
demanda.
- El mandamiento expresado el objeto de esta demanda.
- Las circunstancias del demandante y el demandado.
A.4) Finalidad:
Es la de ser una medida cautelar, por estar
encaminada a asegurar que cuando recaiga sentencia, dando lugar
a todo o en parte de lo pedido en la demanda anotada, puede esta
sentencia ejecutarse en las mismas condiciones o circunstancias
en que la finca o derecho inscrito se encontraban cuando se
planteó la instancia judicial correspondiente. Registralmente
está anotación de demanda es un instrumento de publicidad
registral en la cual puede recaer sobre ella una posible
nulidad, anulación, resolución, rescisión o de otra clase que
implique la inoperancia de lo que figure inscrito.
A.5) Duración:
Su duración es temporal, pues depende de
circunstancias que fatalmente habrían de darse: Ej. Terminación
del litigio, renuncia y su nulidad. Existen varias razones para
la terminación de un litigio cuya demanda se halle anotada
preventivamente.
- Por haber sido absuelto el demandado.
- Demandante abandona el plato, se separa de él o se declara la
caducidad de la instancia.
- Por haber prosperado la demanda anotada, entonces se practicarán
las anotaciones o cancelaciones según sea la pretensión de la
demanda, ya que depende de ésta que se persiga la eliminación de un
asiento registral o la práctica de otro nuevo.
A.6) Cancelación:
Se produce esta acción cuando se cumple la
sentencia condenando al demandado o cuando se deja sin efecto
por no haber prosperado la demanda (en este caso se cancela la
anotación).
Las demandas anotadas quedan cancelados por
prescripción a los 30 años de haberse anotado, si el
demandante no ha ejercido sus derechos conferidos por ley.
A.7) Derechos Registrales:
Se dan dos casos:
- Demanda por acto valorado.
Ej. Demanda de indemnización se abonará el
2 por mil de la VIT, por presentación, y por inscripciones el
uno por mil sobre el monto demandado y más el 10% por la ley
11240.
- Si por Acto invalorado; los mismos derechos.
- Anotación Preventiva de Embargo.
B.1) Concepto
Es una medida precautoria dirigida a asegurar
la realización de un crédito y que afecta un bien o bienes
determinados de un presunto autor, limitando sus facultades de
disposición, hasta que se obtenga la sentencia que condena o
desestima la demanda principal. Se hará efectivo en bienes
inscritos del deudor. Tratándose de embargo en un juicio
ejecutivo, la anotación es obligatoria, previa calificación
registral; será directamente por el juez por medio de exhorto.
B.2) Finalidad.
Es impedir que el deudor embargado puede
burlar o eludir el embargo con sólo disponer del bien inmueble
objeto del mismo, a favor de posteriores adquirientes,
frustrando con ello las legítimas esperanzas del acreedor y
dejando inoperante el procedimiento de ejecución.
B.3) Requisitos.
Existen dos posibilidades:
- Vía Civil; las anotaciones se extenderán en virtud de las
partes judiciales que contengan:
- El auto del juez decretando el embargo.
- La diligencia de este con expresión de la suma por la que se ha
trasladado.
- El decreto mandándolo anotar en el registro.
- En la Vía Penal; al abrir instrucción o en cualquier
estado del proceso, el juez de oficio o a solicitud del Ministerio Público
o de la parte civil, podrá ordenar que se trabe embargo preventivo
en los bienes del inculpado que sean bastantes para cubrir la
reparación civil. Si se ordena la detección definitiva del
inculpado, el juez dicta obligatoriamente esta medida. Esta resolución
del juez es apelable y se transmitirá después de ejecutada la
medida precautoria. Estas inscripciones no están afectas al pago de
derechos y se harán por el sólo mérito de la resolución judicial
que ordena el embargo no es necesario el acta de embargo y el monto
del mismo es potestativo del juez, quiere decir que puede anotarse
esta medida aunque no es indicase el monto por el motivo de que ésta
medida está sujeta al resultado del proceso penal.
B.4) Duración:
Es temporal, por estar al servicio de la
seguridad de un proceso de ejecución de bienes para la
afectividad de créditos. La subsistencia de ésta dependerá
de:
- La terminación del proceso de ejecución.
- La caducidad de la anotación.
- Renuncia
- Nulidad
La terminación del proceso de ejecución está
sujeto a varios motivos:
- Mandarse alzar el embargo anotado o si enajenarse o
adjudicarse en pago la finca o derecho anotado.
- El que promovió el proceso de ejecución desistirá o
abandonara la acción y también porque caducará la instancia
ejecutiva.
B.5) Cancelación.
Procede cuando la misma que da extinguida por
alguna de las causas antes indicada que originen su inoperación.
Puede ser también por prescripción de los 30 años de su
anotación.
B.6) Derechos Registrales.
Siendo un acto valorado se cobrará por:
- Presentación el 2 x 1000 de la VIT
- Inscripción el 1 X 1000 sobre el monto del embargo más el
10% según ley 1T240
- Anotación Preventiva en el Registro Mercantil
.
- Introducción
.
Las principios aplicables a estas anotaciones
son las mismas ya referidas, pero tienen una especial peculiaridad
que debemos tomar en cuenta. El Principio General es lo estipulado
en el art. 86 del Reglamento de Registro Mercantil:
"Solamente permiten anotaciones preventivas en el libro de
sociedades en el caso de embargo, o demandas que se refieran a la
validez de los actos o contratos inscritos en los cuales se
impugnan los acuerdos tomados por los socios y de los cuales se
concluye que:
- Los embargos que recaigan sobre acciones no son inscribibles en el
Registro Mercantil.
- Solo procede en los casos de embargo o demandas que se refieran a la
validez de los actos o contratos inscritos en la partida de la
sociedad.
- Procede de la anotación de demandas que impugnan los acuerdos
tomados por los socios (carácter interno de la sociedad)
Lo que se embarga en una sociedad son los
bienes que posee más no la universalidad de su patrimonio (ej. No
puede embargarse de la propia sociedad, comprometer la fatalidad
de su patrimonio).
- Clasificación Según las Sociedades.
B.1) Embargo a Sociedades Colectivas o Comanditarias
Es inscribible el embargo de la cuota del
socio siempre y cuando se haya trabado con la reserva de que
la medida recaerá sobre el posible derecho que corresponda al
socio cuando se liquide la sociedad en la fecha fijada en la
sociedad; es decir, si no se señala ésta condición futura
será observado por el registrador así como será observado
cualquier otro tipo de embargo.
B.2) Embargo en Sociedades Anónimas y Comanditaria por
acciones
No es inscribible el embargo en las
acciones de éstas sociedades. Por la razón de que el
Registro Mercantil no se inscriben las transferencias de
acciones, por lo que no constándole a los Registros quien es
el titular de una acción, mal podría anotarse el embargo
sobre ella.
Las transferencias de acciones de estas
sociedades se inscriban en el Libro del Registro de
Transferencia de acciones, por lo que la medida procede en
forma de secuestro de la acción en el referido libro que
lleva cada sociedad.
B.3) Embargo en Sociedades Comerciales de
Responsabilidad Limitada
Estas sociedades no tienen acciones, su
capital está dividido en participación y cuando hay
transferencia de participaciones, estas se inscriben en el
Registro Mercantil en la partida correspondiente. Es por ello
que se puede decir que como al Registro le consta quien es el
titular de las participaciones es inscribible sin
restricciones. Puede anotarse la resolución judicial que
ordena la suspensión de un acuerdo adoptado en sociedad.
B.4) Demandas en el Registro Mercantil
Se pueden referir a dos situaciones:
- Demandas que se refieren a la validez de los actos o
contratos ya inscritos en el libro de Sociedades. La acción
deberá ser por la vía ordinaria y cuando las impugnaciones
sean fundadas en las causales de nulidad que establece el código
civil. Anotación preventiva de la demanda. Juez competente es
del lugar donde se encuentra la sociedad. Las demandas
anotadas el normal desenvolvimiento de una sociedad; éstas
siguen operando regularmente.
- Bloqueo Registral.
- Antecedentes
.
Fue creado x D. Ley N° 18278 del 19/05/1970 y
ampliado y modificado por D. Ley N° 20198 del 30/10/1973.
- Concepto
:
El bloqueo registral es una anotación preventiva
que se realiza en la partida de inscripción de un inmueble con la
finalidad de asegurar y garantizar la efectividad de un derecho
reconocido, pero, todavía no consumado, es decir, es una medida
precautoria que asegura la eficacia de un derecho real, que en el
momento de la anotación, no puede ser inscrito en forma definitiva.
El bloqueo de las partidas de inscripción (es
versión peruana); en otros legislaciones se llama RESERVA DE DOMINIO
O RESERVA DE PRIORIDAD; que consiste en que quien se proyecta la
celebración de un contrato, puede solventar al Registro se le
reconozca dicha preferencia, antes de suscribir la escritura pública.
Se da para toda clase de actos inscribibles, sin excepción. La
existencia del bloque no impide que una vez inscrito el contrato para
el que fue solicitado, se inscriban los títulos solicitados durante
la vigencia de dicho término, salvo que el bloqueo haya sido
originado por un acto traslativo de dominio.
- Naturaleza Jurídica
:
Es una anotación preventiva, instituida a favor de
algunas entidades, entonces se habla que el bloqueo es una medida
precautoria que asegura la eficacia de cualquier derecho real que aún
no puede ser inscrito en forma definitiva.
- A favor de quienes se ha establecido
el bloqueo .
- Banco Central Hipotecario del Perú
- Bancos Mutuales: Agrario, Industrial, de Vivienda y Minero
- Mutuales de Crédito para Vivienda
- Cooperativas
- Caja de Ahorros de Lima
Según Decreto Ley N° 20198 se establece por un
lado que los bloqueos se anotarán tanto en el Registro de la
Propiedad Inmueble como en el Registro Público de Minería y, por
otro lado, se amplia el N° de las entidades beneficiadas en el
bloqueo.
- COFIDE
- Empresas Bancarias y Financieros
En este punto el bloqueo debe darse para todo
contratante no en forma limitativa, (como lo es en la
actualidad), sino para toda persona natural o jurídica que
contrate, por que tiene los mismos derechos que los beneficiados
con esta medida precautoria por lo que consideramos injusta la
discriminación que por sí misma es inaceptable.
- Término del Bloqueo.
- Será de 60 días computados a partir del ingreso al Registro del
aviso que de el notario, éste puede levantarse antes de dicho término.
- Actualmente el término del bloqueo en forma indeterminado,
contraviniendo la naturaleza jurídica de una anotación preventiva,
cuya característica esencial es su temporalidad y que, además, en
el derecho no puede haber nada indeterminado, por razones obvias.
- Requisitos para su Anotación en los Registros
:
Se requiere:
- Solicitud del Notario o Fedatario que debe ser en el término
perentorio de 24 horas de ingresado el instrumento a su oficio.
- Debe acompañarse copia del instrumento pertinente (minuta
generalmente) firmada por los contratantes.
- El notario está obligado a comunicar a los Registros, previa
verificación de la limpieza de la partida, es decir, que el inmueble
a bloquearse no debe tener ningún gravamen (Art. 3 del D. Ley N°
18278) ahora dicho artículo fue sustituido por el D. Ley 20198 que
supone la palabra "limpieza" quedando solo "previa
verificación de la partida" lo que da a entender que puede
bloquearse inmuebles que tienen gravámenes.
- Efectos del Bloqueo
:
Son los siguientes:
- Durante la vigencia del término de 60 días en que se presentó al
diario el oficio notarial, no podrá extenderse ninguna inscripción
que no sea del contrato para el cual se solicitó dicha medida.
- La existencia del bloqueo no impide la presentación de títulos en
el diario referentes al mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser
inscrito después de inscrito el acto o contrato que ha dado lugar a
la anotación preventiva del bloqueo.
- La inscripción solamente podrá realizarse cuando no exista
incompatibilidad entre el contrato favorecido con el bloqueo y el título
posteriormente presentado. En todo caso, la prioridad corresponde al título
citado en primer lugar.
- Los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere
el aviso notarial, se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de
presentación del aviso.
- Derechos de Inscripción.
Como es un acto invalorado pagará los derechos
ya conocidos.
CONCLUSIONES
- Los principios registrales son las reglas fundamentales que
sirven de base al sistema registral de un país.
- Los principios registrales en nuestro dispositivo legal se encuentra tanto
en el código civil como en el reglamento general de los Registros Públicos.
- Los principios registrales son nueve y es: principio de rogación,
prioridad, fe publica, registral, legalidad, publicidad, legitimación,
tracto sucesivo, especialidad e impenetrabilidad.
- El procedimiento registral es muy importante dentro del derecho registral,
ya que de esa manera las personas, notarios y abogados, jueces y otros van a
conocer cuál es el camino que deben seguir, para que hagan valer sus mejor
derechos en cuanto al acto o contrato que deseen inscribir frente a terceros
y de esa manera no se vulnera el derecho de las personas que adquieren algo
de buena fe.
- El procedimiento registral, como todo acto, también es importante conocer
los plazos que se tiene para la realización de algún acto o contrato, ya
que de esa manera va imperar un orden en cuanto a las inscripciones de
dichos actos y se observe con mayor claridad en caso que dos personas crean
tener el mejor derecho, ver quien inscribió primero su derecho; además que
se hace de conocimiento público por el principio de publicidad.
- Las anotaciones preventivas cumplen también un rol muy importante, ya que
a través de este medio la persona que se considera afectada en su derecho,
aplique este medio para asegurarse que el fallo futuro (sentencia) se
ejecute o cumpla realmente; o sea se va asegurar la eficacia de una
sentencia de salir a su favor.
- Las anotaciones preventivas tienen la ventaja de poder inscribir una
demanda y embargo (sea en la vía civil o penal); de igual manera permite
inscribir actos que realicen las diferentes clases de sociedades que ya
conocemos.
- El bloqueo registral, tiene la ventaja de permitir asegurar la eficacia de
un derecho que se adquiere, sin necesidad de que éste se haya consumado.
BIBLIOGRAFIA
- GACETA JURÍDICA, Los Principios Registrales; ed. Abril
2000, Lima 38 pp.
- GUEVARA MANRIQUE, Rubén; Derecho Registral; 2da ed. 1986, Lima, Ojeda 760
pp.
- PALACIO PIMENTEL, H. Gustavo, Manual de Derecho Civil, 2da edición, 1985,
Lima, Ojeda, 707 pp. Tomo I.
Jessica Mendoza Garcia
Mendoza_garciajessica@hotmail.com
|
