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Ley 23091 - Locaciones urbanas

Resumen: Disposiciones Generales. De las locaciones destinadas a vivienda. Jurisprudencia.
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Autor: Gladis Citro

Indice
1. Disposiciones Generales
2. De las locaciones destinadas a vivienda
3. Jurisprudencia

1. Disposiciones Generales

art. 1 Instrumentación

Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito.

Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.

En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse.

Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.

art. 2 Plazos
Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.

Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

A) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales
B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato es con fines de turismo;
C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;
D) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
E) Las locaciones en que los estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

art. 3 Ajustes
Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias.

No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor –

mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

art. 4 Fianzas O Depósitos En Garantía
Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal.

Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

art. 5 Intimación De Pago.

Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

2. De las locaciones destinadas a vivienda

art. 6 Períodos De Pago

El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

art. 7 Pagos Anticipados
Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:

A) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes;
B) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
C) El pago del valor llave o equivalentes.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

art. 8 Resolución Anticipada
El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso,

art. 9 Continuadores Del Locatario

En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

art. 29
Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial.

Los beneficios impositivos que ella establece producirán efectos respecto de inmuebles que se acojan al régimen de promoción impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad de que los beneficios previstos por los incisos B), C) y D) del art. 13, tendrán efecto por el término de afectación del inmueble al régimen promocional y los de su inciso E) los producirán incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, haciéndose extensiva esta salvedad al art. 15.

3. Jurisprudencia

130- El locatario debe pagar las costas del juicio iniciado por el locador por falta de entrega del inmueble una vez vencido el contrato excluido de la prórroga legal (art. 3, inc. I, ley 15775), sin que influya el hecho de que pueda permanecer en la finca pagando el justo alquiler, después de dictada sentencia

(CNPaz, Sala I, Abril 3 1962). ED, 3-849.

131- El locatario debe pagar las costas del juicio de desalojo iniciado por el locador por falta de entrega del inmueble una vez vencido el contrato excluido de la prórroga legal (art. 3, inc. I, ley 15775), aun cuando aquél se haya allanado al contestar la demanda a pagar el alquiler que se fije judicialmente

(CNPaz, Sala II, Diciembre 22 1961). ED, 3-908.

49- Procede la vía ejecutiva tratándose del cobro de una suma que, en concepto de multa, se pactará en el contrato de locación para el caso de que no fuere entregado el inmueble al vencer dicho contrato

(CNPaz, Sala IV, Febrero 2 1961). ED, 1-418.

273- Tratándose de una demanda por cumplimiento de un típico contrato de locación, y siendo ésta la relación jurídica que existió entre las partes, la competencia de la justicia de paz es indudable y no puede ser variada ya se trate de locación de un fondo de comercio o de locación de un inmueble, ya que esa cuestión toca al fondo del asunto y no hace a la naturaleza del contrato

(CNCom., Sala C, Septiembre 8 1966). ED, 16-382.

118- En la hipótesis contemplada en el art. 3., inc. K), de la ley 15775 la conducta del demandado no configura técnicamente un allanamiento, ya que a través de un presupuesto de voluntad unilateral el accionado se sitúa en la esfera de previsión de la norma, desembocándose en un contrato forzoso que rehabilita- ministerio legis - una relación de tenencia que le permite al ocupante, mediante el pago del precio reajustado, conservar el uso y goce del inmueble, pero la concentración de tales actos dentro del juicio de desalojo no conlleva en favor del demandado el beneficio de exoneración de costas, ya que sigue revistiendo el carácter de vencido (voto de la minoría)

(SC Buenos Aires, Abril 1 1966). ED, 15-397.

8- En el juicio ejecutivo puede ordenarse el desalojo del ocupante del inmueble materia de ejecución hipotecaria cuando éste no justificare su título a la tenencia con anterioridad al gravamen; desahucio que se hará efectivo al poner en posesión el eventual comprador

(CNCiv., Sala E, Marzo 2 1966). ED, 15-491.

463- El uso abusivo en el sentido de la ley 13581 es un concepto genérico comprensivo tanto del goce con abuso que causa perjuicio al propietario como del uso distinto al que está destinado el inmueble, sea por su naturaleza sea por lo convenido en el contrato (SC Buenos Aires, Junio 9 1964). ED, 14-300.

167- La depreciación monetaria incide sobre la indemnización debida al locador por retención indebida del inmueble después de vencido el contrato e interpelado el locatario a su restitución

(C1aApel. Mar del Plata, Abril 19 1966). ED, 18-703.

83- Si los ocupantes del inmuebles de la sucesión son los cónyuge superstite del causante y una hija de ambos, las costas del incidente sobre fijación de alquiler deben correr en el orden causado y las comunes por mitad

(CNCiv., Sala A, Mayo 28 1968). ED, 22-826.

88/89- En los juicios de desalojo las costas deben imponerse al locatario cuando éste se aviene a abonar el nuevo canon locativo, en razón de que ha obligado al locador a deducir la acción para obtener la declaración de sus derechos y sobre todo si el acogimientos al beneficio legal lo es a causa de su interés de permanecer en el inmueble

(CNFed., Sala civil y com., Octubre 5 1967). ED, 22-703; (idem, id., Noviembre 10 1967). ED, 22-702.

35- La pretensión de obtener un embargo (en juicio de desalojo por falta de pago, art. 21, ley 16739), encuentra condicionada su viabilidad, en el supuesto contemplado por el 212, inc. 1, del Código Procesal, a que resultare verosímil el derecho alegado; claro ésta, supone la existencia de un juicio, en el que se fórmula un reclamo, susceptible de ser garantizado su cumplimiento mediante una medida de esa naturaleza

(CNPaz, Sala I, Agosto 27 1968). ED, 23-813.

160- La obligación del inquilino de mantener afectado el inmueble al destino de vivienda es de naturaleza contractual, porque, si bien tiene como fuente una disposición legal, supone la preexistencia de un contrato, recae sobre un derecho conferido por el y, su incumplimiento tiene, en potencia, aptitud para provocar la rescisión del vínculo a instancias del locador

(CNPaz, Sala I, Febrero 15 1968). ED, 23-660.

10- La construcción del techo de estructura metálica de un inmueble es una locación de obra, aunque el precio de los materiales utilizados haya superado las sumas abonadas por mano de obra

(CS, Julio 15 1968). ED, 26-564.

159- La depreciación monetaria debe ser tenida en consideración en la fijación del nuevo alquiler, pero no puede ser tomada como elemento fijo e incontenible, ya que los índices oficiales sobre el aumento del costo de la vida afectan en forma desigual y en diferente medida según la naturaleza de los bienes, siendo dable advertir que la inversión inmobiliaria importa una seguridad, ya que ella no se encuentra sujeta a la constante desvalorización de la moneda, fenómeno que hace que el valor de los inmuebles se acreciente

(CNPaz, Sala IV, Septiembre 28 1967). ED, 22-693.

182- Procede eximir de las costas al demandado en un juicio de desalojo por nuevas construcciones, si su pedido de rechazo de la acción proveniente de lógicos razonamientos y no de una vana temeridad (en el caso de que se trata la antigüedad del inmueble no llega a cincuenta años y se hizo lugar al desahucio porque el predio estaba mal aprovechado con la construcción existente)

(CNPaz, Sala I, Octubre 13 1967). ED, 29-98.

199- La norma sobre costas que contiene el art. 3, inc. 4) in fine, de la ley 16739, que corresponde hacer extensiva a la situación prevista por el inc. 1), no puede aplicarse automáticamente e indiscriminadamente. En el caso, la demanda retaceo su allanamiento alegando múltiples circunstancias relativas a su precaria situación económica que no han sido debidamente acreditadas, lo que obligó a la actora a producir diversas medidas probatorias, siendo la más onerosa la pericia de la contabilidad y la del Ingeniero que, además del local alquilado comprendió dos inmuebles de aquélla. Corresponde que la demanda cargue con los honorarios del perito contador y con las dos terceras partes de los regulados al perito Ingeniero (CNPaz, Sala II, Junio 29 1967). ED, 31-827.

201- Corresponde imponer las costas en el orden causando y las periciales por la mitad, dado que la negativa de la locataria demandada a restituir el inmueble arrendado no puede juzgarse arbitraria, puesto que al mantenerse en la tenencia, allanándose a pagar el alquiler que se fijare judicialmente, se limitó a ejercer el derecho que le acuerda la ley

(CNPaz, Sala II, Febrero 22 1968). ED, 31-971.

202- Las costas en los caso de fijación de nuevo alquiler deben imponerse al demandado, desde que el acogimiento al beneficio legal lo es a causa de su interés en permanecer en el inmueble

(CNFed., Sala Civil y Com., Marzo 19 1968). ED, 31-971.

203- Cuando media allanamiento del locatario a la fijación judicial del nuevo alquiler, las costas deben imponerse a este, en razón de que obligó al locador a deducir la acción para obtener declaración de sus derechos y por acogimiento al beneficio legal deriva de su interés en permanecer en el inmueble

(CNFed., Sala Civil y Com., Septiembre 10 1968; ídem, id., Octubre 1968; Id., Id.,, Octubre 3 1968; Id., Id., Noviembre 26 1968; Id., Id., Diciembre 17 1968; Id., Id., Septiembre 23 1969). ED, 31-971.

208/9- Habiéndose acogido la Nación demandada por desalojo, al beneficio de permanecer en el inmueble, debe cargar con las costas en razón de que obligó a la actora a deducir esa acción para obtener la declaración de sus derechos

(CNFed., Sala civil y com., Agosto 22 1966; ídem., Id marzo 2 1967; id., Id., Abril 10 1967 10; id., Id., Abril 27 1967;; id., Id., Mayo 23 1967; id., Id., Julio 25 1968; id., Id., Agosto 6 1968; id., Id., Junio 17 1969; id., Id., Febrero 2 1968; id., Id., Octubre 28 1969). ED, 31-972; (id., Id., Octubre 31 1969). ED, 33-362

210- Las costas deben imponerse a la demandada, que es la parte vencida en el litigio, ya que el acogimiento a lo dispuesto por e art. 3, inc. M), de la ley 16739, ha sido en virtud de su interés en permanecer en el inmueble

(CNFed., Sala Civil y Com., Marzo 19 1968). ED, 31-972.

212- En los juicios por desalojo en los que medió allanamiento del locatario a la fijación judicial del nuevo alquiler, las costas se deben imponer en razón de que obligó al locador a deducir la acción para obtener la declaración de sus derechos y porque el acogimiento al beneficio que acuerda el art. 3, inc. M), de la ley 16739, deriva de su interés en permanecer en el inmueble

(CNFed., Sala Civil y Com., Febrero 20 1968). ED, 31-973.

18- Si se han satisfecho los recaudos legales es procedente el embargo preventivo no obstante tratarse de un contrato de aparcería, con naturaleza distinta al de arrendamiento que menciona el art. 292 del Código de Procedimiento.

(C2aPaz Letr. Tucumán, Mayo 9 1968). ED, 33-207.

60- Estrictamente ni siquiera podría hablarse en el caso de locaciones mixtas o de doble destino, hipótesis en la cual no existe aun un definido criterio orientador, por lo que resulta conveniente examinar las circunstancias particulares de cada caso y resolver conforme a ellas, habida cuenta de la omisión en la ley 17607 que no contempla tales hipótesis, ya que se trata de la existencia y explotación de un fondo de comercio, en el que, por su propia naturaleza, es lo normal y corriente que su dueño habite en el mismo inmueble

(CNPaz Letr. Salta, Sala I, Diciembre 23 1968). ED, 29-710.

93- Es irrelevante analizar si el martillero es comerciante o profesional, ya que la ley de locaciones atiende a la naturaleza de la actividad que se desarrolla en la cosa arrendada, y el art. 8, inc. 3, del Código de Com. Incluye al corretaje y al remate entre los actos de comercio, por lo que no cabe duda que el local se destina al ejercicio del comercio y está comprendido en el art. 2, inc. A), de la ley 16739

(CNPaz, Sala V, Diciembre 18 1968). ED, 27-657.

95- Si el inmueble alquilado es un local "destinado a negocio de juguetería", quedando prohibido a los locatarios darle otro destino ni construir o habilitar vivienda dentro del local, aun siendo para los mismos locatarios, conforme resulta de las cláusulas del contrato, no puede la demandada desconocer la naturaleza contractual de la locación(comercio) ni invocar su propio incumplimiento como fuente de derechos (CNPaz, Sala II, Febrero 28 1969), ED, 27-683.

383- Tratándose de un inmueble con destino de comercio y vivienda, no procede el desalojo de está para que la habite el propietario, pues el contrato de locación, por su naturaleza jurídica, es indivisible

(CNPaz, Sala III, Diciembre 27 1968). ED, 27-693.

421- Debido a la precaria situación económica del locador - persona lisiada de la guerra que goza de un reducido beneficio jubilatorio mas los ingresos de su esposa como doméstica - debe hacerse lugar al desalojo de la vivienda para uso propio, sin poder legítimamente ofrecer contraprestación de ninguna naturaleza, aunque el locatario sea una persona de avanzada edad que solo cuenta con una magra jubilación; ello, por cuanto ante una disyuntiva de tal naturaleza, corresponde amparar al propietario que exhibe así un mayor derecho al uso y goce del inmueble

(CNPaz, Sala V, Marzo 7 1969). ED, 32-607.

635- Sea de naturaleza civil la labor que cumple el inquilino, o tenga carácter comercial, en ambos supuestos han vencido los términos que prescriben los arts. 2 y 1 de la ley 17607, respectivamente

(CNPaz, Sala III, Abril 9 1969). ED, 27-694.

177- La indemnización por ocupación de un inmueble por el Estado fijado sobre la base de los dispuesto por el art. 3., inc. M), de la ley 16739 no puede ser incrementada con un plus de depreciación de la moneda, si con ello se exceda el porcentaje fijado en la norma de referencia

(CS, Julio 25 1969). ED, 29-78.

184- Tratándose de la indemnización por retención indebida de la cosa locada, el aumento del costo de la vida no puede tener mayor relevancia, en razón de que el no corre necesariamente parejo con igual incremento del valor de los inmuebles y del alquiler, siendo de significar que le deterioro de nuestro signo monetario ha contribuido, en su medida, en el mayor valor del inmueble

(CNPaz, Sala IV, Septiembre 9 1968). ED, 30-519.

112- La ley que reglamenta el trabajo a domicilio demuestra acabadamente que el trabajo en forma personal realizado en la vivienda sin prohibición alguna no encuadra en el art. 19, inc. B), de la ley 18880, que sanciona con el desalojo al locatario que da al inmueble, total o parcialmente, un uso distinto al que corresponda a su naturaleza o por el contrato

(CNPaz, Sala VI, Octubre 26 1971). ED, 39-524.

121- Para determinar si una locación se encuentra o no comprendida en razón de su destino en lo dispuesto en las leyes 17607 y 17689 debe estarse en primer término a la afectación expresada en el contrato y si no se hubiese previsto, al destino que corresponde a la cosa por su naturaleza, o al que la costumbre del lugar le hace servir (CNPaz, Sala VI, Agosto 24 1970). ED, 34-13.

2- Es verdad que por su esencia el comodato es un contrato gratuito, ya que implica una liberalidad y si existiera de por medio algún precio habría locación, ya que el comodato es refractario a al existencia de un título oneroso, pero ello no significa que de conformidad a los arts. 2282 y 2278 del Código Civil, el pago de ciertos gastos (expensas, administración y demás refecciones) del inmueble no sea suficiente para alterar su naturaleza - que consiste en derecho personal de uso -, pues ello sólo podría tener una finalidad de recompensa, como reconocimiento del préstamo de la cosa (CNPaz, Sala IV, Marzo 3 1972). ED, 44-148.

2- Es verdad que por su esencia el comodato es un contrato gratuito, ya que implica una liberalidad y si existiera de por medio algún precio habría locación, ya que el comodato es refractario a al existencia de un título oneroso, pero ello no significa que de conformidad a los arts. 2282 y 2278 del Código Civil, el pago de ciertos gastos (expensas, administración y demás refecciones) del inmueble no sea suficiente para alterar su naturaleza que consiste en derecho personal de uso, pues ello sólo podría tener una finalidad de recompensa, como reconocimiento del préstamo de la cosa (CNPaz, Sala IV, Marzo 3 1972). ED, 44-148.

5- El vínculo jurídico creado entre las partes con motivo de la celebración de la promesa de compraventa, en la que se establece que los compradores declaran estar en posesión de la finca vendida y que reciben aquella de plena conformidad, haciéndose cargo del pago de los impuestos, así como de la expensas comunes, importó la extinción de la relación jurídica anterior de locación de la relación jurídica anterior de locatarios del inmueble que revestían los compradores, quienes a partir de la fecha de la firma del contrato de compraventa dejaron de pagar los alquileres. Se trata de un contrato conmutativo porque en principio las ventajas son ciertas para las partes desde el momento que el contrato se celebra

(CNCiv., Sala F, Septiembre 14 1971). ED, 43-212.

113- El hecho de que la demandada no haya restituido a la parte locadora el inmueble objeto del juicio de desalojo por la causal de abandono- entre otras -, provocando la promoción del mismo, es suficiente motivo para que cargue con las respectivas costas, sin que su situación mejore por la falta de oposición directa a la demanda, al ser representada por el defensor de ausentes

(CNPaz, Sala II, Febrero 23 1970). ED, 41-590.

114- Habiéndose acogido la Nación demandada por desalojo al beneficio de seguir en el inmueble, debe cargar con las costas, pues obligó a la actora a litigar para obtener la declaración de sus derechos

(CNFed., Sala I Civil y Com., Diciembre 11 1970) 9 ED, 41-591

14- El contrato por el cual se entrega el uso y goce de un inmueble mediante un precio en dinero configura una locación sin que la obligación de realizar otras prestaciones por parte del locatario, altere su naturaleza

(CNPaz, Sala IV, Mayo 15 1972). ED, 44-140.

228- El pago del arriendo no puede tener efecto liberatorio alguno con la reparación del perjuicio ocasionado por la retención indebida del inmueble, porque se trata de dos obligaciones de naturaleza y causa distintas

(CNPaz, Sala VI, Octubre 7 1971). ED, 40-307.

198- La fijación del monto complementario a la condena por daños y perjuicios por retención indebida del inmueble locado, no se rige por escalas fijas o normas establecidas, sino que queda sometido al prudente arbitrio judicial

(CNPaz, Sala VI, Mayo 3 1972). ED, 44-129.

7- Con el pago impuesto se configura un derecho adquirido de naturaleza pecuniaria que goza del amparo que la Constitución Nacional brinda en su art. 1m al derecho de propiedad, siempre que no hubiere mediado ocultación del contribuyente o que éste hubiese procedido con dolo o mala fe, y éste hubiese procedido con dolo o mala fe, y dicho efecto liberatorio se ha hecho extensivo, inclusive, en materia de pago de salarios y de precio abonado por la locación de inmuebles.

(CNCiv., Sala D, Junio 26 1973). ED, 51-369.

151- Tratándose de una deuda de valor la indemnización debida por ocupación ilegítima del inmueble, corresponde el reajuste pro desvalorización monetaria

(CNCiv., Sala N f, Septiembre 19 1972). ED, 47-135.

152- No procede el reajuste por depreciación monetaria en razón de que al fijarse el monto del resarcimiento por ocupación indebida del inmueble locado, éste ha sido calculado sobre la base de un alquiler actual

(CNCiv., Sala F, Julio 18-972). ED, 51-535.

42- El art. 3ro. De la ley 20546 ordena extender los alcances de esta ley a "todos los casos en los cuales, si bien el contrato no se denomina formalmente como locación, tenga la naturaleza de esta". Ha de tratarse, pues, de contrato que tenga la naturaleza "de la locación", aunque no este denominado formalmente como tal. La mera ocupación del inmueble no basta para poder acogerse a los beneficios de la ley (CNEspec Civil y Com., Sala I, Marzo 29 1974). ED, 54-572.

142- El monto a establecer, en concepto de daños y perjuicios por retención indebida del inmueble, queda sujeto a la prudente valoración del juzgador, pues no ha de estarse a valores fijos y si en cambio, a la naturaleza, ubicación, estado y condiciones físicas del inmueble (CNEspecial Civil y Com., Sala I, Marzo 22 1974). ED, 56-133.

184- Para la determinación de los daños y perjuicios por retención indebida del inmueble locado, que no es otro que la suma que el locador puedo obtener de un tercero de haber tenido la libre disposición del inmueble, es necesario tener en cuenta las características del inmueble y el goce que por su naturaleza está destinado a prestar, apreciando el dictamen pericial con arreglo a la sana crítica

(CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Setiembre 28 1974). ED, 58-642.

191- Con relación a la depreciación monetaria - en el juicio de daños y perjuicios por retención indebida del inmueble locado- no pueden aplicarse en forma automática e indiscriminada los índices que revelan un estado de inflación, pues hay que tener en cuenta la naturaleza y alternativas de la respectiva obligación, sobre todo en el sub lite donde el monto total de la condena es el resultado de la compulsa de las circunstancias propias del caso y del prudente ejercicio de la facultad judicial de procurar una adecuada compensación al patrimonio del acreedor

(CNEspecial Civil Com., Sala VI, Setiembre 28 1974). ED, 58-6439

312- El beneficio que contiene el art. 13 de la ley 20625 y el tramite que es menester para su ejerció, no constituyen procedimiento de ejecución de sentencia. Siendo así, la identidad de objeto que es menester para la procedencia de la excepción de litispendencia no se da en la especie, pues el desalojo por falta de pago-juicio de conocimiento- que no persigue el cobro de alquileres sino la restitución del inmueble, es de naturaleza y objeto distintos al de ejecución de alquileres

(CNEspecial Civil y Com., Sala II, Mayo 5 1975). ED, 62-433.

522- Se trato de una demanda anticipada autorizada por el Código Procesal a que hacia referencia las leyes 16739 y 17607, habiéndose allanado el inquilino y como corolario se dictó sentencia. Entre una estipulación privada (art. 1197, Código Civil) y una disposición de orden público que entró a regir mientras el contrato vivía, prorrogando la locación, debe estarse a esta última. Los efectos de la cosa juzgada de la sentencia de futuro se refieren a la naturaleza del vínculo jurídico, con sus particulares modalidades, o sea que se pactó la locación con anterioridad a diciembre de 1973 y sobre inmueble urbano. Al margen de ello esta el derecho del locatario a continuar ocupando el bien por todo el plazo del art. 2 de la ley 20625; de hacer lugar a la condena de futuro ahora importaría, además de violación de normas jurídicas superiores, crear una causal de exclusión no prevista en leyes sustanciales de orden público (en definitiva se resolvió diferir la ejecución del fallo mientras la locación se encontrare prorrogada legalmente)

(CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Octubre 2 1974). ED, 60-686.

5- Si el adquirente de un inmueble, además de haber suscrito el respectivo boleto, concertó una locación de obra con la sociedad vendedora, de manera que en el mencionado boleto quedaron estipuladas dos tipos de prestaciones a cargo del comprador - de dar sumas de dinero y de realizar trabajos por un determinado importe cabe concluir que no se trata de contratos independientes, sino que se encuentran condicionados el uno con el otro, por lo que la no realización de tales trabajos trae aparejado el incumplimiento de la obligación de hacer, cuyos efectos son idénticos-a los fines de la rescisión del contrato de compraventa a la falta de pago en efectivo (CNCiv., Sala A, Febrero 25 1975). ED, 65-208.

31- Quien goza de la tenencia de espacios no la cede a quien con el contrata la prenda o depósito, puesto que su obligación limitase a recibir el objeto o vehículo y a restituirlo a quien lo entrega. El contrato de garaje no tiene el encuadramiento típico de una convención determinada. Es una convención indeterminada. De manera que el contrato de locación que vincula a quien contrata la tenencia del espacio que destina a la guarda de vehículos o cosas que recibe de terceros, con el propietario o locador del inmueble, podrá estar o no comprendido en el régimen de prórroga, según la fecha de celebración del contrato pero no según su naturaleza, ya que la letra y el espíritu de la ley no lo han excluido de la prórroga (voto del doctor Urien)

(CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Septiembre 11 1975). ED, 64-428.

104- La sentencia que condena al inquilino al desalojo por tratarse de una locación comprendida en el art. 3, inc. G) de la ley 20625 tiene carácter declarativo y como tal sus efectos se retrotraen al momento de ser notificada la demanda, oportunidad esta en que el demandado tuvo conocimiento de que se le exigía la restitución del bien locado. Si bien no puede saberse a priori si la demanda es fundada razón por la cual es menester una sentencia que declare la procedencia de la acción- ello no obsta en modo alguno al efecto retroactivo del pronunciamiento ni a la responsabilidad por la demora en la restitución. En estos casos, los daños y perjuicios equivalen a la suma que el locador pudo lógicamente obtener de un tercero, si hubiese tenido la libre disposición del inmueble. Esa cantidad no puede fijarse en base a lo que los inquilinos estaban pagando, sino a las pautas que rigen el mercado de libre contratación, teniéndose en cuenta las características del inmueble y el goce que por su naturaleza está destinado a prestar, apreciando el dictamen pericial con arreglo a los principios de la sana crítica

(CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Mayo 6 1975). ED, 64-745.

221- El art. 14 de la ley 20625 en el inc. B) sanciona con el desalojo al locatario que de al inmueble en forma total o parcial, un uso distinto al que corresponde a su naturaleza o por contrato. Siendo de aplicación supletoria el Código Civil en todo aquello que no se oponga a lo expresamente normal por la ley citada (art. 1.) Es forzoso concluir que si en el contrato se ha estipulado que el locatario debe destinar la finca a vivienda y no le está permitido variar su destino, éste no pude cambiarlo ni aun demostrando que no trae perjuicio alguno al locador (arts. 1504, 1554 y 1555, Código Civil), pues la ley quiere que el acuerdo sobre este punto se respete fielmente. Pero el locador no puede abusar de su derecho; no todo cambio, por insignificante que sea, lo autoriza a demandar por incumplimiento y a obtener una sanción tan grave como es el desalojo (Borda, contratos T. I, P. 558)

(CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Septiembre 10 1975). ED, 64-433.

154- Las llamadas "locaciones de destino mixto" son aquellos contratos de arrendamientos de cosas inmuebles en los que el uso y goce de ellas, ya sea por una estipulación contractual o por su naturaleza, corresponde simultáneamente a diversos destinos. La jurisprudencia interpelativa del inc. B) del art. 2 de la ley 219342 ha conferido, como principio general, supremacía a las estipulaciones contractuales que aluden al destino de la cosa, aun sobre la realidad de su afectación

(CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Junio 22 1978, Ruggiero, Cayetano c. Tommaso, Antonia y Otros).

155- Solamente en ausencia de estipulaciones contractuales que determinen el destino de la cosa, aquel estará dado por la naturaleza de ésta. Solo en tales supuestos deberá atenderse a las características funcionales del inmueble, que generalmente se trasuntan en la conformación del edificio

(CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Junio 22 1978, Ruggiero, Cayetano c. Tommaso, Antonio y Otros).

16- El convenio celebrado para la realización de una labor profesional (en el caso, para que se efectúen las gestiones extrajudiciales tendientes a obtener la posesión y escrituración de un inmueble) constituye un contrato de locación de obra, legislado en los arts. 1627 y sigts, del Código Civil

(CNCom., Sala A, Febrero 21 1979). ED, 83-615.

5- La locación celebrada sobre un inmueble embargado luego de la anotación del embargo en el registro de la propiedad inmueble, resulta inoponible al ejecutante, ya que un acto de tal naturaleza disminuye evidentemente la garantía que el embargo otorga al acreedor, que es justamente el peligro que esta medida tiende a evitar, otorgando la seguridad jurisdiccional que ello no ocurra

(CNCom., Sala D, Febrero 28 1979, Lang, Rosa c. Perecca, Ramón).

111- La capacidad para administrar un bien inmueble supone la facultad de darlo en arrendamiento consecuentemente, promover la resolución del vínculo locativo en caso de incumplimiento por parte del locatario de alguna de las obligaciones que establece el contrato o la ley "la locación es un acto de administración, no de enajenación, por consiguiente, entra en la naturaleza de las funciones inherentes a los administradores la facultad de celebrar contratos de esa clase" (Salvat - Acuña Anzorena, "fuentes de las obligaciones", T. II, P. 34). Por lo demás en juicio de desalojo es indudable un acto de administración, donde se trata de obtener la restitución de la finca locada y, por tanto, responde a un acto simplemente conservatorio

(CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Noviembre 24 1978, Monea, Domingo, Suc. C. Morelli, Miguel A.).

125- La fecha a partir de la cual corren los daños y perjuicios por retención indebida del inmueble corren desde que se le requirió mediante telegrama la restitución del bien al vencimiento del plazo legal, resultando válido de acuerdo con la naturaleza de la relación locativa que ligada a las partes, admitiéndose que la intimación extrajudicial pone de manifiesto la voluntad del locador de obtener la devolución del inmueble y, por tanto, es el punto de partida de los daños ocasionados

(art. 1609, Código Civil) (CNEspecial Civil y Com., Sala V, Septiembre 28 1978). ED, 82-722.

140- Para establecer el monto de la indemnización mensual que sustituye al alquiler que hubiera podido obtenerse de tener el propietario o el locador la disposición del bien, existen diversos factores que son necesarios ponderar; en primer término la estimación del experto no es un punto que obligue al magistrado, pues es facultad privativa de este determinar el monto de los daños según pautas que señalare. En este sentido ha de valorarse la circunstancia específica de la naturaleza que reviste la locación de un inmueble destinado a comercio y vivienda, además de evaluarse su ubicación dentro del ejido de la ciudad, estado físico, dimensiones y funcionalidad de la construcción

(CNEspecial Civil y Com., Sala V, Septiembre 28 1978). ED. 82722.

226- Resulta totalmente inoperante que la actividad del locatario sea artesanal, de escaso volumen y realiza por el personalmente; también es irrelevante que esa actividad haya cesado cuando el carácter principalmente lucrativo del destino de la locación surge del propio contrato o de las características del inmueble, el locatario no puede pretender la protección legal invocando el hecho de haber dejado el ejercicio lucrativo, ya sea antes o después de la promulgación de la ley. La razón es muy simple: el cambio de destino no depende exclusivamente de la voluntad del locatario, sino que está ligado a la relación contractual y a la naturaleza de la cosa locada

(CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Febrero 26 1979, Quiroga, Manuel c. Rojas, Martín).

40- El uso y goce del inmueble tiene un valor real y actual que la locadora tiene derecho a reclamar por el tiempo de la retención indebida, pero no está representado necesariamente por un porcentaje de renta sobre la tasación del inmueble. Es necesario tener en cuenta las características de la cosa, y el goce que por su naturaleza está destinado a prestar, apreciando el dictamen pericial conforme a las reglas de la sana crítica y a las circunstancias de cada caso en particular

(CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Diciembre 12 1980). ED, 93-682.

110- A los efectos de la fijación de la indemnización por retención indebida del inmueble locado, ella no tiene que estar referida a los alquileres del inmueble retenido. Es una verdadera indemnización por daños y no meras rentas lo que se adeuda: pero ello no empece que por necesidades derivadas de la cual inasible naturaleza de la reclamación, se recurre de ordinario a una conjetura sobre los posibles arriendos de que se ha visto privado el locador por la acción de su contrario, como modo posible de fijar la cuantía de la indemnización. Este es un método más, no el único, a que se echa mano para arribar a una conclusión que es meramente aproximativa en su determinación

(Cía. CC Bahía Blanca, Junio 16 1981, Merino de García, Juana c. Fontán, Manuel).

118- A los efectos de fijar la indemnización por retención indebida del inmueble locado, es necesario tener en cuenta el inmueble de que se trata, y el uso al que por su naturaleza está destinado, analizando también las conclusiones periciales conforme a las reglas de la sana crítica

(CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Diciembre 15 1981). ED, 98-532.

86- La concesión de un espacio de terreno afectado directamente a un servicio público no se encuentra regida por los principio aplicables a la locación común, puesto que el art. 1502 del Código Civil somete tal relación jurídica a las disposiciones de derecho administrativo y solo subsidiariamente a las del código, por lo tanto, no puede tratarse en un pie de igualdad al locatario de un inmueble destinado al comercio que a quien obtiene un permiso de uso de la Administración pública, por la naturaleza esencialmente precaria de este. La garantía del art. 16 de nuestra constitución no puede, pues, resultar afectada por cuanto no se vulneran los derechos de propiedad de los permisionarios o concesionarios, ya que se les reconoce el derecho a reclamar la indemnización de los daños sufridos, siempre que la revocación no se funde en la falta o deficiente prestación del servicio

(ley 17091) (CNCont.-Adm. Fed., Sala IV, agosto 27 1985). (512- SJ). ED, 117-629.

197- Si la demanda contra el ente estatal se encuentra gobernada por normas del derecho común, la aplicabilidad en algunos aspectos de las prescripciones de la reglamentación ferroviaria u otros preceptos de naturaleza iuspublicística, no altera la competencia de la justicia ordinaria para conocer del caso

(CNCiv. Y Com,. M. Fed., Sala I, Marzo 10 1986). ED, 121-152.

Trabajo enviado por:
Gladis Citro
glanolet@ciudad.com.ar

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